Charges déductibles des revenus fonciers : la liste de l'article 31, les travaux qui passent et ceux qui ne passent pas

Le tableau suit l'ordre de la loi. Pour chaque catégorie, il donne des exemples et ce qui reste exclu.

Sources : code général des impôts et notice de la déclaration 2044 de 2026. La 2044 est le formulaire des revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers de location vide. Pour savoir sur quelle ligne reporter chaque dépense, voir la déclaration 2044.

C'est la question qui compte le plus. L'entretien et l'amélioration se déduisent, l'agrandissement jamais. La notice de la 2044 distingue trois catégories :

• Entretien et réparation : vous gardez le logement en état, ou vous le remettez en état, sans le transformer. Déductible. Exemples : remplacer une chaudière, refaire la toiture à l'identique, mettre un ascenseur aux normes, faire les diagnostics imposés par la réglementation.
• Amélioration : vous ajoutez un équipement ou un confort nouveau, sans toucher à la structure. Déductible pour les logements. Exemples : créer une salle d'eau, installer le chauffage central, agrandir les fenêtres, aménager des appartements dans les volumes existants.
• Construction, reconstruction, agrandissement : vous créez des locaux, vous modifiez fortement la structure (murs porteurs, planchers, charpente), ou vous augmentez le volume ou la surface habitable. Non déductible. Les travaux qui vont avec ne se déduisent pas non plus, comme la réfection de la toiture quand vous surélevez d'un étage.

Les réparations que le bail ou la loi mettent à la charge du locataire, dites « locatives », ne se déduisent pas. Il existe trois exceptions :

• les réparations dues à l'usure normale (la vétusté) ou à un événement imprévisible et inévitable (la force majeure) ;
• les travaux faits pour relouer plus facilement, comme repeindre avant un nouveau bail ;
• les charges récupérables que le locataire ne vous a pas payées.

Les travaux de rénovation énergétique sont des travaux d'amélioration ordinaires, donc déductibles. Ils donnent droit à un bonus s'ils font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ces classes sont celles du diagnostic de performance énergétique (DPE). Le bonus porte sur le déficit foncier, c'est-à-dire l'excédent de vos charges sur vos loyers. Hors intérêts d'emprunt, ce déficit se déduit de vos autres revenus, comme une retraite ou un salaire. La limite passe alors de 10 700 € à 21 400 € par an. Cela vaut pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 : voir le déficit foncier.

Cinq dépenses ne se déduisent pas, même quand elles concernent le logement loué :

• Les frais d'achat : droits de mutation (les taxes payées à l'achat), honoraires de l'acte de vente, commission d'agence. Ils servent à acheter le bien, pas à en tirer un loyer. Seuls les frais liés au prêt se déduisent : voir les frais de notaire et l'impôt.
• Le capital remboursé : seuls les intérêts et les frais du prêt se déduisent, selon la doctrine publiée par l'administration fiscale (BOFiP).
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères : vous la récupérez sur le locataire, même si elle figure sur votre avis de taxe foncière.
• Les travaux d'agrandissement ou de construction, et votre propre main-d'œuvre.
• Les charges d'un logement que vous occupez : dans un immeuble dont une partie seulement est louée, seules les charges des parties louées se déduisent. Le partage suit les pourcentages de répartition des charges entre occupants.

Michèle loue une maison vide 1 200 € par mois, soit 14 400 € de loyers en 2026. Dans l'année, elle paie :

Ses charges déductibles s'élèvent à 9 400 €. Son revenu foncier net, celui qui est imposé, est donc de 14 400 − 9 400 = 5 000 €. Au micro-foncier, possible puisque ses loyers restent sous 15 000 €, elle aurait été imposée sur 14 400 × 70 % = 10 080 €.

Le réel est plus favorable cette année. Mais ce choix l'engage pour trois ans. Le comparateur micro-foncier ou réel refait le calcul sur plusieurs années.

La véranda n'est pas perdue pour autant. Comme elle n'a jamais été déduite des loyers, elle pourra s'ajouter au prix d'achat lors du calcul de la plus-value.

Une dépense déduite de vos loyers ne sert pas une seconde fois quand vous revendez. La plus-value, c'est le gain imposé à la revente : en gros, le prix de vente moins le prix d'achat. Vous pouvez ajouter au prix d'achat vos dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration. Mais seulement celles qui n'ont pas déjà réduit votre impôt sur le revenu (article 150 VB du code général des impôts).

Une chaudière déduite des loyers ne compte donc pas une seconde fois. Après cinq ans de détention, si vous n'avez pas de justificatifs, vous pouvez ajouter un forfait de 15 % du prix d'achat.

Concrètement :

1. Tenez un dossier en deux parties : les travaux déduits des loyers, et ceux qui ne l'ont pas été.
2. Gardez-y les factures, année par année.
3. Remettez ce dossier au notaire au moment de la vente : il en aura besoin pour calculer la plus-value.

Le calcul de la plus-value vous donne un ordre de grandeur.

• SCI à l'impôt sur le revenu. Une société civile immobilière (SCI) qui loue vide suit les mêmes règles. Elle calcule son revenu foncier sur la déclaration 2072. Chaque associé reporte ensuite sa part sur sa propre déclaration. Voir la déclaration 2072 de la SCI.
• Logement acheté sous le statut du bailleur privé. Depuis le 21 février 2026, la loi ajoute une déduction pour certains logements neufs ou rénovés loués vide. C'est un amortissement : une part du prix du logement se déduit chaque année. Voir le statut du bailleur privé.
• Nu-propriétaire qui paie de gros travaux. Le nu-propriétaire possède le logement, mais c'est l'usufruitier qui l'occupe ou en touche les loyers. S'il paie de gros travaux, il les déclare sur la 2044 spéciale, même sans toucher de loyers. Voir qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Local professionnel ou commercial. Les travaux d'amélioration n'y sont déductibles que dans deux cas : retirer l'amiante ou faciliter l'accueil des personnes handicapées.
• Monument historique. Il suit ses propres règles de déduction : voir Malraux et monuments historiques.
• Subventions et indemnités. Une aide de l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat) ou une indemnité d'assurance peut financer des travaux déduits. Dans ce cas, vous la déclarez comme une recette.

Pour un chantier important, un démembrement (nue-propriété d'un côté, usufruit de l'autre) ou une SCI familiale, faites valider le classement des travaux par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : intérêts d'emprunt : déductibles des loyers ? et régime réel des revenus fonciers : quand l'opter.

• En location vide au régime réel, seules les charges prévues par la loi se déduisent, pour le montant payé dans l'année.
• L'entretien, les réparations et l'amélioration des logements se déduisent ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement, jamais.
• Les assurances, la taxe foncière hors ordures ménagères, les provisions de copropriété, les intérêts et frais d'emprunt et les frais de gestion se déduisent aussi.
• Les frais d'achat du logement et le capital emprunté ne se déduisent pas.
• Une dépense déduite des loyers ne s'ajoute pas une seconde fois au prix d'achat à la revente.