Déficit foncier : comment il réduit votre impôt, le plafond de 10 700 € (21 400 € jusqu'en 2027) et le report

Seule la part due aux charges autres que les intérêts d'emprunt réduit votre revenu global. Le revenu global, c'est l'ensemble des revenus de votre foyer : salaires, pensions, loyers… On dit que le déficit s'y « impute », c'est-à-dire qu'il vient en déduction.

Les intérêts d'emprunt, eux, ne s'imputent jamais sur le revenu global. L'administration considère qu'ils se déduisent des loyers en premier. Deux cas se présentent :

• si les intérêts sont inférieurs aux loyers, le déficit vient des autres charges. Il s'impute sur le revenu global jusqu'au plafond, et le surplus se reporte ;
• si les intérêts dépassent les loyers, la part des intérêts au-delà des loyers se reporte sur vos revenus fonciers futurs. Les autres charges s'imputent sur le revenu global, jusqu'au plafond.

Les déficits reportés s'utilisent en commençant par les plus anciens. Au bout de dix ans, la part non utilisée est perdue. Les déficits des années passées encore disponibles se déclarent en case 4BD.

Exemple 1 : de gros travaux, un prêt modeste

Exemple : Paul encaisse 8 000 € de loyers. Il paie 3 000 € d'intérêts et 20 000 € de travaux et autres charges. Son résultat est de 8 000 − 3 000 − 20 000 = − 15 000 €.

Ses intérêts (3 000 €) sont inférieurs à ses loyers : tout le déficit vient des autres charges. Paul impute donc 10 700 € sur son revenu global de l'année. Il reporte les 4 300 € restants sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

Sa tranche marginale est de 30 % : c'est le taux d'impôt qui frappe la dernière part de ses revenus. Les 10 700 € réduisent alors son impôt sur le revenu d'environ 3 210 €. L'année suivante, les 4 300 € effacent une partie de ses loyers imposables, prélèvements sociaux compris.

Exemple 2 : un prêt récent, des intérêts élevés

Exemple : Sophie encaisse 6 000 € de loyers. Elle paie 7 000 € d'intérêts et 9 000 € d'autres charges. Son déficit total est de 10 000 €.

Ses intérêts dépassent ses loyers de 1 000 €. Ces 1 000 € se reportent sur ses revenus fonciers futurs (case 4BB). Les 9 000 € d'autres charges restent sous le plafond. Ils s'imputent donc sur son revenu global (case 4BC).

Le plafond de 10 700 € augmente du montant des travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 21 400 € par an. Ces travaux doivent faire passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du DPE, le diagnostic de performance énergétique.

Voici les conditions, d'après le Code général des impôts (article 156) et la notice de la 2044 :

• un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 ;
• des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
• un DPE avant travaux qui classe le logement en E, F ou G ;
• un DPE après travaux, réalisé au plus tard le 31 décembre 2027, qui le classe de A à D ;
• les dépenses portées sur la ligne 224 bis de la 2044, et non sur la ligne 224, pour ne pas les compter deux fois.

Ce qui a changé en 2026. Ce plafond majoré visait jusqu'ici les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 a remplacé l'année 2025 par 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47). Le plafond majoré vaut donc désormais pour les dépenses payées en 2026 et 2027, en plus de celles de 2023 à 2025. La version du texte consultée pour cet article est en vigueur depuis le 1er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).

Si la nouvelle classe n'est pas justifiée au 31 décembre 2027, vos revenus des années de déduction sont recalculés. Deux types de travaux sont exclus de ce plafond majoré : les chaudières à très haute performance énergétique et la réhabilitation d'un assainissement non collectif. Pour estimer le gain de classe d'un projet, l'outil gain de classe DPE donne un premier ordre de grandeur.

Pour garder la déduction sur votre revenu global, vous devez continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Exemple : un déficit imputé sur vos revenus de 2026 vous oblige à louer le bien jusqu'au 31 décembre 2029.

Si vous vendez ou cessez de louer avant, l'avantage est repris. Vos revenus fonciers et votre revenu global des trois années précédentes sont recalculés. Le calcul est refait comme si le déficit n'avait réduit que vos revenus fonciers.

La déduction est maintenue dans quatre cas : licenciement, invalidité, décès, ou expropriation de l'immeuble. Les trois premiers cas visent vous-même ou votre conjoint soumis à imposition commune, c'est-à-dire avec qui vous déclarez vos revenus. Pour des parts de société, vous devez garder vos parts pendant la même durée. La société doit aussi continuer à louer l'immeuble.

• Parts de SCI ou de SCPI à l'impôt sur le revenu. Une SCI est une société civile immobilière, une SCPI une société de placement immobilier. Le régime est le même pour votre part du déficit de la société, intérêts de vos emprunts personnels compris. Vous devez conserver vos parts trois ans. Certaines SCPI se présentent comme « de déficit foncier ». L'avantage dépend des travaux réalisés et de votre propre situation. Voir SCPI ou immobilier locatif en direct.
• Location meublée. Le déficit d'un meublé non professionnel n'est pas un déficit foncier. Il ne s'impute que sur les revenus de location meublée, pendant dix ans. Voir micro-BIC ou réel.
• Ancien dispositif Cosse (convention avec l'Agence nationale de l'habitat, l'Anah). La limite est portée à 15 300 € pour un logement concerné.
• Statut du bailleur privé. L'amortissement prévu par ce dispositif peut créer un déficit. Ce déficit s'impute selon les règles ordinaires : voir le statut du bailleur privé.
• Monuments historiques. Ces limites ne s'appliquent pas aux propriétaires d'immeubles classés ou inscrits. Elles ne s'appliquent pas non plus, sous conditions, aux immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine.
• Indivision. Chaque indivisaire, c'est-à-dire chacun des propriétaires du bien, déclare sa part du résultat. Il applique le plafond dans son propre foyer fiscal.

Un déficit foncier engage vos déclarations sur plusieurs années, avec un risque de reprise en cas de vente rapide. Pour un programme de travaux important ou un achat en SCI, faites chiffrer votre situation par un conseiller fiscal ou un expert-comptable. I Love Immo n'est pas conseiller fiscal.

À lire aussi : intérêts d'emprunt : déductibles des loyers ? et régime réel des revenus fonciers : quand l'opter.

• Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel, quand les charges de l'année dépassent les loyers.
• La part due aux charges hors intérêts réduit votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an.
• Le plafond monte jusqu'à 21 400 € pour des travaux qui sortent le logement des classes E, F ou G, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
• Vous devez continuer à louer le bien jusqu'à la fin de la troisième année qui suit l'imputation.