Acheter en nue-propriété : comment fonctionne cet investissement, et ses limites

Vous payez la valeur du logement, moins la valeur de l'usufruit cédé. Pour un usufruit d'une durée fixe, la loi fiscale donne un repère : 23 % de la valeur du logement par période de dix ans (article 669 du CGI). Toute période commencée compte pour une période entière. Cette valeur sert au calcul des impôts : le prix réel, lui, se négocie.

Exemple : Michel achète la nue-propriété d'un appartement qui vaut 300 000 €. L'usufruit est cédé pour 15 ans. Le barème compte deux périodes de dix ans : l'usufruit vaut 46 %, soit 138 000 €. La nue-propriété vaut 54 %, soit 162 000 €. Le prix réellement payé se négocie entre le vendeur, l'usufruitier et l'acheteur. Il peut s'écarter de ce repère selon la durée, le loyer et l'état du bien.

Le calcul de la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit applique ce barème, y compris pour un usufruit temporaire.

C'est le moment clé : six mois avant la fin, vous devez dire ce que vous voulez faire du logement. Le code de la construction fixe trois étapes :

1. Un an avant, l'usufruitier rappelle les règles de la sortie, à vous comme au locataire.
2. Six mois avant, vous annoncez votre choix par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez proposer au locataire un nouveau bail, soumis à la loi de 1989 qui encadre les locations ordinaires. Vous pouvez aussi lui donner congé pour vendre ou pour habiter le logement. Vous pouvez enfin proposer à l'usufruitier de renouveler la convention.
3. Trois mois avant, si le locataire n'a pas signé de nouveau bail avec vous, l'usufruitier doit lui proposer un logement adapté. Cette règle vaut s'il remplit les conditions de ressources.

Le bail signé pendant l'usufruit prend fin au plus tard à la fin de l'usufruit. Mais pour récupérer le logement libre, vous devez respecter cette procédure et ses délais.

En résumé : un prix réduit et aucune gestion, contre une épargne bloquée sans revenus pendant de longues années.

Ce qui plaît. Le prix d'entrée est réduit. Vous n'avez aucune gestion et aucun impayé à craindre. À l'échéance, la valeur entière du bien vous revient. Sans loyers, vous n'avez pas non plus de revenus fonciers à déclarer.

Ce qui pèse. Votre argent est bloqué sans rien rapporter pendant toute la durée. Revendre en cours de route est possible, mais difficile. L'état du logement à la sortie dépend de l'entretien fait par l'usufruitier. Enfin, le prix d'achat suppose que le marché local tiendra quinze ou vingt ans. Personne ne peut le promettre.

Si vous empruntez pour acheter, aucun loyer ne vient vous aider : toute la mensualité reste à votre charge. Pour comparer avec un achat classique, qui rapporte des loyers dès le départ, voir le premier investissement locatif. Les inconvénients du démembrement en général sont détaillés dans démembrement de propriété : les inconvénients.

• Achat de la nue-propriété auprès d'un parent. Un parent garde parfois l'usufruit pendant qu'un enfant achète la nue-propriété. Au décès du parent, l'administration peut alors présumer que le bien fait partie de la succession (article 751 du CGI). L'enfant peut prouver le contraire, notamment en montrant d'où venait l'argent. Consultez un notaire avant de signer.
• Usufruitier particulier. En dehors de l'usufruit locatif, un vendeur âgé peut vendre la nue-propriété de sa maison et en garder l'usufruit à vie. La durée est alors inconnue, ce qui change tout le calcul.
• SCPI en nue-propriété. Le même mécanisme existe pour des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), sur une durée fixe. Les règles sont celles fixées par la société de gestion.
• Dispositifs fiscaux. Le dispositif Relance logement (Jeanbrun) n'est pas ouvert quand la propriété est démembrée.

Ce placement engage votre épargne pour longtemps. Il touche aussi à votre fiscalité, voire à votre succession. Faites étudier le projet par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous engager. I Love Immo n'en est pas un.

À lire aussi : investir dans un local commercial : points de vigilance et SCPI ou immobilier locatif en direct ?.

• Vous achetez les murs sans l'usage : un usufruitier loue le logement pendant au moins quinze ans.
• Vous ne touchez pas de loyers, mais vous ne payez ni taxe foncière, ni entretien courant, et vous n'avez aucune gestion à assurer.
• Le barème fiscal de l'usufruit temporaire est de 23 % par période de dix ans ; le prix réel se négocie.
• Six mois avant la fin, vous choisissez : nouveau bail avec le locataire, congé pour vendre ou pour habiter.
• Revendre avant l'échéance est possible mais difficile : prévoyez de garder le bien jusqu'au bout.