L'usufruit temporaire : comment il fonctionne et à quoi il sert

Le barème habituel selon l'âge ne s'applique pas. La loi fiscale fixe la valeur de l'usufruit à durée fixe à 23 % de la valeur du bien pour chaque période de dix ans. Elle précise « sans fraction », et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. La nue-propriété, le droit de récupérer le bien plus tard, vaut le reste.

Ce tableau suit la lecture retenue en pratique : une période de dix ans commencée compte en entier. Un usufruit de 15 ans vaut ainsi 46 %. Faites confirmer le calcul par le notaire pour votre acte.

Les impôts ajoutent deux limites, dans leur documentation officielle (BOFiP) :

• un usufruit temporaire ne peut pas valoir plus que l'usufruit à vie de la même personne ;
• l'usufruit d'une société est limité à trente ans. Il vaut donc au plus 69 %.

Exemple. Une personne de 85 ans donne un usufruit de 15 ans. Avec la règle des 23 %, il vaudrait 46 %. Mais l'usufruit à vie d'une personne de 81 à 90 ans ne vaut que 20 %. C'est donc ce plafond de 20 % qui s'applique.

Pour comparer avec l'usufruit à vie selon l'âge, utilisez le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit.

Il répond à des besoins limités dans le temps. Voici les usages les plus courants :

1. Aider un enfant pendant ses études ou ses débuts. Un parent donne à son enfant l'usufruit d'un logement loué pour quelques années. L'enfant touche les loyers. Le parent récupère tous ses droits à la fin.
2. Organiser une succession. Un testament peut laisser à quelqu'un l'usufruit d'un bien pour une durée fixée, par exemple jusqu'à ce que les enfants soient installés. La nue-propriété va à d'autres héritiers.
3. Investir en nue-propriété. Un investisseur achète, pour une durée fixée, la nue-propriété d'un logement ou de parts de SCPI, des sociétés qui placent l'argent dans l'immobilier. Un bailleur ou une société détient l'usufruit et touche les loyers pendant ce temps. À la fin, l'investisseur devient plein propriétaire. Voyez investir en nue-propriété.
4. Soutenir un organisme. Un propriétaire peut donner pour un temps l'usufruit d'un bien loué à une association. Elle en touche les revenus pendant la durée convenue.

Exemple. Une mère donne à son fils l'usufruit d'un studio loué, estimé à 150 000 €, pour huit ans. La donation porte sur 23 % de la valeur, soit 34 500 €. Entre parent et enfant, on peut donner 100 000 € sans droits tous les quinze ans. Si la mère n'a pas utilisé cet abattement dans les quinze dernières années, elle ne paie aucun droit. Le fils touche les loyers pendant huit ans. Puis la mère récupère tous ses droits.

Pour calculer les droits dans votre cas, utilisez le calcul des droits de donation.

La dernière ligne vise la première vente d'un même usufruit temporaire. Le prix est imposé comme les revenus du bien : des revenus fonciers pour un immeuble loué. Cette règle vise surtout un montage précis : un propriétaire vend à une société l'usufruit de ses biens pour une durée fixe.

• Montage pour payer moins d'impôts. Les impôts peuvent écarter un acte fait seulement pour éviter ou réduire l'impôt. C'est ce qu'on appelle l'abus de droit. Une donation temporaire d'usufruit doit donc répondre à un vrai besoin, dont vous gardez la trace.
• SCI. L'usufruit temporaire peut porter sur des parts de société civile immobilière. Les statuts disent alors qui vote quoi entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Bail signé par l'usufruitier. À la fin de l'usufruit, un bail d'habitation qu'il a signé engage en principe le nu-propriétaire, dans les limites fixées par le Code civil.
• Décès avant la fin. Les règles sont celles expliquées dans la nue-propriété au décès de l'usufruitier.

Un usufruit temporaire sur un immeuble se crée par un acte de notaire. Ses effets fiscaux dépendent de votre patrimoine. Parlez-en au notaire et, si besoin, à un conseiller fiscal avant de signer. Les notions de base sont dans usufruit et nue-propriété.

À lire aussi : quasi-usufruit : définition, convention, succession.

• L'usufruit temporaire dure un nombre d'années fixé. Il s'arrête plus tôt si l'usufruitier meurt.
• Pour les impôts, il vaut 23 % du bien par période de dix ans, sans dépasser l'usufruit à vie de la même personne.
• Usages courants : aider un enfant, organiser une succession, investir en nue-propriété, soutenir un organisme.
• L'usufruitier touche les loyers et paie en principe l'impôt sur la fortune immobilière sur toute la valeur.
• À la fin, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans payer de droits.