Que signifient usufruit, nue-propriété et démembrement ?
Être plein propriétaire d'une maison, c'est avoir trois droits à la fois. Vous pouvez l'habiter ou la prêter. Vous pouvez en toucher les revenus, c'est-à-dire les loyers. Et vous pouvez en disposer, c'est-à-dire la vendre ou la donner. Le démembrement répartit ces droits entre deux personnes :
- L'usufruitier a l'usage du bien et en touche les revenus.
- Le nu-propriétaire reste propriétaire du bien, mais il ne peut ni l'utiliser ni en tirer de revenus pour le moment.
L'usufruit est temporaire par nature. Quand il s'éteint, le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usage et les revenus. Il devient plein propriétaire, sans rien avoir à racheter.
L'usufruit peut porter sur toute sorte de biens : une maison, un appartement, des parts de société, un compte bancaire ou un portefeuille de titres. Une somme d'argent, elle, se consomme quand on l'utilise. L'usufruit qui porte sur elle s'appelle un quasi-usufruit.
Qui peut faire quoi ?
| Droit sur le bien | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le bien ou le prêter | Oui | Non, sauf accord de l'usufruitier |
| Le louer et encaisser les loyers | Oui (accord du nu-propriétaire pour un bail commercial ou rural) | Non |
| Vendre son propre droit | Oui, sans l'accord de l'autre | Oui, sans l'accord de l'autre |
| Vendre le bien en pleine propriété | Seulement avec le nu-propriétaire | Seulement avec l'usufruitier |
| Récupérer le bien en pleine propriété | Non | Oui, à la fin de l'usufruit |
Le nu-propriétaire ne doit pas gêner l'usufruitier dans l'usage de son droit. À l'inverse, l'usufruitier doit utiliser le bien raisonnablement et le rendre en bon état. Avant d'en prendre possession, il fait dresser un état des immeubles, c'est-à-dire une description de leur état. Le nu-propriétaire y assiste, ou il doit au moins y avoir été convoqué.
Exemple. Une veuve de 68 ans a l'usufruit de la maison familiale, et ses deux fils la nue-propriété. Elle peut y vivre, ou la louer et garder les loyers. Elle ne peut pas la vendre seule, et ses fils non plus. Pour vendre la maison entière, il faut la signature des trois. Ce qui se passe alors pour le prix est détaillé dans la vente d'un bien démembré.
Qui paie les travaux et les charges ?
En bref, l'usufruitier paie l'entretien et les charges annuelles, dont la taxe foncière. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, comme les gros murs ou la toiture entière, sauf si elles viennent d'un défaut d'entretien (Code civil, article 606). L'acte qui crée l'usufruit, par exemple une donation, peut changer cette règle. Le détail poste par poste est dans qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire.
Quand l'usufruit prend‑il fin ?
Le plus souvent, au décès de l'usufruitier. Le Code civil fixe les autres causes de fin (article 617), auxquelles s'ajoute la renonciation :
| Cause | Ce qui se passe |
|---|---|
| Décès de l'usufruitier | Cas le plus fréquent pour un usufruit viager |
| Arrivée du terme prévu | Pour un usufruit à durée fixe |
| Réunion des deux droits sur la même tête | Par exemple, le nu-propriétaire rachète l'usufruit |
| Non-usage pendant 30 ans | L'usufruitier n'a jamais exercé son droit |
| Perte totale du bien | Destruction complète |
| Renonciation | L'usufruitier y renonce, par un acte exprès |
Le juge peut aussi mettre fin à l'usufruit si l'usufruitier abuse de son droit, en dégradant le bien ou en le laissant se détériorer. L'usufruit accordé à une société ou à une association ne peut pas dépasser 30 ans.
À la fin de l'usufruit, l'usufruitier ou ses héritiers ne peuvent réclamer aucune indemnité pour les améliorations apportées au bien. Les conséquences du décès de l'usufruitier pour le nu-propriétaire sont expliquées dans la nue-propriété au décès de l'usufruitier.
Combien valent l'usufruit et la nue-propriété ?
Pour calculer les droits de donation ou de succession, le fisc partage la valeur du bien selon l'âge de l'usufruitier. Il utilise pour cela un barème fixé par le Code général des impôts. Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut, et plus la nue-propriété vaut cher. De 51 à 60 ans, chacun vaut la moitié du bien. De 71 à 80 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.
Exemple. Un père de 63 ans donne à sa fille la nue-propriété d'un appartement estimé 250 000 €. Le barème fixe l'usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 %. La donation est taxée sur 150 000 €, et non sur 250 000 €.
Le barème complet et le calcul pour votre bien sont dans le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit. C'est une valeur fiscale : entre un vendeur et un acheteur, le prix d'un usufruit se négocie librement.
Les cas particuliers
- Usufruit sur un bien en indivision. Plusieurs enfants peuvent détenir ensemble la nue-propriété d'une maison. Ils sont alors en indivision entre eux, avec les règles de décision décrites dans l'indivision.
- Bien loué. Les loyers appartiennent à l'usufruitier, qui les déclare dans ses revenus. Un bail d'habitation qu'il a signé seul engage en principe le nu-propriétaire, dans les limites prévues par le Code civil.
- Usufruit des parents sur les biens d'un enfant. Il cesse automatiquement aux 16 ans de l'enfant, qui garde la propriété de ses biens.
- Fiscalité et transmission. Le démembrement a des effets sur les droits de donation, sur les droits de succession et sur l'impôt sur la fortune immobilière. Pour votre propre situation, faites‑vous conseiller par un notaire : il rédige les actes et calcule les droits.
I Love Immo n'est pas notaire et ne rédige pas ces actes : cette page explique les règles générales.
Ce qu'il faut retenir
- L'usufruitier utilise le bien et en touche les revenus. Le nu-propriétaire en deviendra plein propriétaire à la fin de l'usufruit.
- Chacun peut vendre son propre droit seul, mais la vente du bien entier exige leurs deux signatures.
- L'usufruitier paie l'entretien et la taxe foncière, le nu-propriétaire les grosses réparations du gros œuvre.
- L'usufruit s'éteint le plus souvent au décès de l'usufruitier, ou au terme prévu s'il est temporaire.
- Le fisc évalue chaque droit selon l'âge de l'usufruitier, avec un barème officiel.
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Nue-propriété et usufruit : calcul de la valeur selon l'âge
La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, selon l'âge de l'usufruitier.
Questions fréquentes
L'usufruitier peut‑il louer le logement sans l'accord du nu-propriétaire ?
Oui, pour un logement d'habitation : l'usufruitier peut le louer seul et encaisser les loyers. En revanche, il lui faut l'accord du nu-propriétaire pour un bail commercial, artisanal, industriel ou rural (article 595 du Code civil). Sans cet accord, il peut demander au juge de l'autoriser.
Le nu-propriétaire a‑t‑il le droit d'habiter le bien ?
Non, pas de lui-même : l'usage du bien appartient à l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut l'occuper que si l'usufruitier l'accepte. Par exemple, l'usufruitier peut lui louer le logement ou le lui prêter.
L'usufruitier peut‑il céder son usufruit à quelqu'un d'autre ?
Oui. Le Code civil lui permet de vendre son droit ou de le donner, sans l'accord du nu-propriétaire (article 595). L'acheteur ne reçoit que ce droit. Il en profite tant que l'usufruit n'est pas éteint, et ne devient jamais propriétaire du bien.
Que se passe‑t‑il si la maison est détruite par un incendie ?
Si l'usufruit portait seulement sur le bâtiment, il s'éteint. L'usufruitier n'a alors de droit ni sur le sol ni sur les matériaux (article 624 du Code civil). S'il portait sur un domaine dont la maison faisait partie, il continue sur le terrain et les matériaux.
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Sources officielles (7)vérifiées le 16 octobre 2026
- Article 578 du Code civil (définition de l'usufruit)Légifrance
- Article 595 du Code civil (jouissance, location et cession de l'usufruit)Légifrance
- Articles 605 et 606 du Code civil (réparations d'entretien et grosses réparations)Légifrance
- Article 617 du Code civil (extinction de l'usufruit)Légifrance
- Article 669 du code général des impôts (barème de l'usufruit et de la nue-propriété)Légifrance
- En quoi consiste l'usufruit ?Service-Public.fr
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?Service-Public.fr
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Comment naît un démembrement ?
Le Code civil prévoit que l'usufruit naît de la loi ou de la volonté des personnes. En pratique, quatre situations reviennent souvent :
La loi crée aussi un usufruit en dehors de toute succession : les parents ont l'usufruit des biens de leur enfant jusqu'à ses 16 ans. Enfin, l'usufruit peut être viager, c'est-à-dire durer toute la vie de l'usufruitier. Il peut aussi être fixé pour une durée précise : c'est l'usufruit temporaire.