Au décès de l'usufruitier : ce que devient la nue-propriété et ce que l'on paie

En principe, non, pour ce bien. Les droits ont été calculés quand il a reçu la nue-propriété, par donation ou par succession. Ils ont porté sur la seule valeur de la nue-propriété. Récupérer ensuite l'usufruit ne coûte rien en impôt.

La présomption fiscale. Prenons un bien dont le défunt avait l'usufruit. Sa nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs, c'est-à-dire une personne appelée à hériter de lui. Elle peut aussi appartenir à quelqu'un qui a reçu de lui une donation ou un legs (un bien laissé par testament). Dans ces cas, le fisc présume que le bien faisait partie de la succession (article 751 du Code général des impôts). Cette présomption tombe notamment si la nue-propriété a été transmise plus de trois mois avant le décès. Il faut pour cela une donation régulière, ou un démembrement constaté dans un acte authentique, c'est-à-dire signé devant notaire. Elle tombe aussi devant la preuve contraire : par exemple, une nue-propriété héritée d'un autre parent.

Les dettes de restitution. Une dette de restitution est une somme que la succession de l'usufruitier doit rendre au nu-propriétaire. La loi de finances pour 2024 a changé la règle pour les successions ouvertes à partir du 29 décembre 2023. La dette qui porte sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible (article 774 bis du Code général des impôts). Elle ne diminue donc plus le montant taxé. Le cas le plus courant est expliqué dans le quasi-usufruit.

Au moment où il a reçu la nue-propriété. Sa valeur est fixée par un barème fiscal, selon l'âge de l'usufruitier à cette date.

Exemple. Un père décède en laissant une maison de 300 000 €. Son épouse, âgée de 72 ans, choisit l'usufruit de la succession. Leurs deux enfants reçoivent la nue-propriété. Le barème fixe la nue-propriété à 70 %, soit 210 000 €, et 105 000 € pour chaque enfant. Chaque enfant a droit à un abattement de 100 000 €, c'est-à-dire une part qui n'est pas taxée. Chacun est donc taxé sur 5 000 €, à 5 %, soit 250 € de droits si la maison est le seul bien de la succession. La mère, conjointe survivante, est exonérée. À son décès, les enfants deviendront pleins propriétaires sans nouveaux droits sur cette maison.

Le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit applique le barème selon l'âge. Le calcul des droits de succession estime ensuite les droits.

L'usufruit continue : l'usufruitier garde ses droits jusqu'à son propre décès. La nue-propriété, elle, fait partie de la succession du nu-propriétaire. Elle passe à ses héritiers selon les règles habituelles : son conjoint, ses enfants, ou les personnes désignées par testament.

Ses héritiers paient des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété au jour du décès. Cette valeur se calcule avec l'âge de l'usufruitier à cette date. Le barème ne tient compte que des usufruits encore en cours.

Exemple. Un fils est nu-propriétaire d'un appartement de 200 000 €, dont sa mère de 82 ans a l'usufruit. Il décède à 55 ans. Le barème fixe la nue-propriété à 80 %, soit 160 000 € à transmettre. Si le fils était marié, son conjoint ne paie pas de droits sur ce qu'il reçoit. Ses enfants sont taxés sur leur part, après leur abattement. La grand-mère conserve son usufruit.

Aucun acte de vente n'est à signer. Quelques démarches restent utiles :

1. Prévenir le notaire chargé de la succession de l'usufruitier. Il établit la déclaration de succession et vous indique les formalités à accomplir pour le bien démembré.
2. Réunir les justificatifs de l'origine de votre nue-propriété : acte de donation, attestation de propriété ou déclaration de la succession précédente. Ce sont eux qui écartent la présomption fiscale.
3. Prévenir le locataire si le bien est loué. Le bail continue, et vous devenez le bailleur. Donnez-lui les nouvelles coordonnées pour payer le loyer.
4. Mettre l'assurance à votre nom, et reprendre les charges du bien, que l'usufruitier payait jusque-là.

• Usufruit de réversion. Un acte peut prévoir qu'au décès du premier usufruitier, l'usufruit passe à une autre personne, souvent le conjoint survivant. Le nu-propriétaire attend alors le second décès. Le bénéficiaire de la réversion doit des droits de succession, sauf s'il est le conjoint ou le partenaire de Pacs (BOFiP, la doctrine de l'administration fiscale).
• Usufruit temporaire. Il prend fin à la date prévue, ou au décès de l'usufruitier si celui-ci survient avant. À la date prévue, le nu-propriétaire récupère l'usufruit sans droits non plus. Voir l'usufruit temporaire.
• Bien vendu pendant l'usufruit. Il arrive que le prix de vente ait été laissé à l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a alors plus de bien à récupérer. Il détient une créance sur la succession, c'est-à-dire une somme à se faire rembourser. Les règles sont celles du quasi-usufruit.
• Plusieurs nus-propriétaires en désaccord. Devenus pleins propriétaires en indivision, ils décident ensemble de garder, louer ou vendre. En cas de blocage, voir sortir de l'indivision.

Ces règles fiscales dépendent de l'origine du démembrement et des actes signés. Pour votre succession, le notaire est l'interlocuteur indiqué. Un conseiller fiscal peut compléter son analyse quand les montants sont importants.

• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans acte et sans rachat.
• Aucun droit n'est dû sur ce bien à ce moment-là : ils ont été payés à la réception de la nue-propriété.
• Deux exceptions sont à connaître : la présomption fiscale quand le démembrement est mal établi, et certaines dettes de restitution qui ne sont plus déductibles.
• Si le nu-propriétaire décède le premier, sa nue-propriété passe à ses héritiers et l'usufruit continue.
• Gardez l'acte qui prouve l'origine de votre nue-propriété : il évite toute contestation du fisc.