Vendre un bien en usufruit et nue-propriété : qui signe et qui reçoit quoi

Quand les deux droits sont vendus ensemble, la loi laisse deux possibilités.

La seconde option s'appelle le quasi-usufruit. L'usufruitier dépense l'argent comme il veut. À la fin de l'usufruit, en pratique à son décès, une somme équivalente devra être rendue au nu-propriétaire par sa succession. Cette solution protège le niveau de vie de l'usufruitier. Mais le nu-propriétaire n'a plus qu'une promesse de paiement. Ses effets fiscaux ont changé en 2024 : voir le quasi-usufruit.

Il existe une troisième voie. Les deux parties peuvent convenir d'acheter un autre bien avec le prix, de nouveau en usufruit et nue-propriété. Cet accord se prépare avec le notaire avant la signature de la vente.

Le plus souvent, on prend le barème fiscal, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. La loi parle seulement de la valeur de chaque droit, sans imposer de méthode.

Pour l'impôt sur la plus-value, l'acte de vente doit indiquer séparément le prix de la nue-propriété et celui de l'usufruit. Ces prix doivent refléter leur valeur réelle au jour de la vente. L'administration fiscale accepte, pour les fixer, le barème qu'elle utilise pour les donations et les successions (article 669 du code général des impôts).

Exemple : Jeanne, 74 ans, a l'usufruit d'une maison dont son fils Marc a la nue-propriété. Ils la vendent 400 000 €. Avec le barème, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Jeanne reçoit donc 120 000 € et Marc 280 000 €. S'ils choisissent le quasi-usufruit, Jeanne encaisse les 400 000 €. Marc détient alors une créance de 400 000 € sur la succession de sa mère.

Le barème est une valeur forfaitaire, fixée pour l'impôt. Il peut s'écarter de la réalité. Une usufruitière de 72 ans en bonne santé, dans un logement bien loué, peut estimer que son usufruit vaut plus de 30 %. Rien n'interdit de retenir une valeur négociée, si elle peut être justifiée.

Le barème complet figure dans notre calcul de la nue-propriété et de l'usufruit. L'estimation immobilière vous aide à situer le prix du bien.

Chacun paie pour sa propre part. La plus-value est le gain réalisé entre le prix d'achat et le prix de vente. Quand l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble et se partagent le prix, chacun peut avoir une plus-value imposable à son nom.

Chaque plus-value se calcule avec deux chiffres : la part du prix reçue, et la valeur du droit au moment où la personne l'a obtenu.

L'exonération de la résidence principale dépend de qui habite réellement le logement :

• s'il est la résidence principale de l'usufruitier seul, seule sa part de plus-value peut être exonérée ; le nu-propriétaire ne profite pas de cette exonération ;
• s'il est la résidence principale des deux, la plus-value peut être exonérée pour les deux, pour les pièces que chacun occupe réellement.

Le notaire calcule et déclare la plus-value au moment de la vente. Pour une première estimation de votre part, utilisez le calcul de la plus-value immobilière.

• Plusieurs nus-propriétaires. Des frères et sœurs nus-propriétaires ensemble, en indivision, doivent tous signer avec l'usufruitier. La vente autorisée par le tribunal à la demande des deux tiers des indivisaires ne s'applique pas à un bien démembré.
• Usufruit du conjoint survivant. Le veuf ou la veuve qui a l'usufruit de la maison familiale doit accepter la vente. Prévoyez avec lui où il vivra ensuite, et avec quelle part du prix.
• Nu-propriétaire mineur ou protégé. La vente demande l'accord de son représentant légal. Selon les cas, il faut aussi l'autorisation du juge des tutelles.
• Bien loué. L'usufruitier encaisse les loyers jusqu'à la vente. Le bail en cours continue avec l'acheteur, qui devient le bailleur.

Le partage du prix a des effets sur votre famille et sur vos impôts, qui dépendent de votre situation. Faites-le valider par le notaire chargé de la vente, et par un conseiller fiscal si les montants sont importants.

À lire aussi : usufruit et nue-propriété : définitions et droits et démembrement de propriété : les inconvénients.

• Pour vendre le bien entier, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer tous les deux.
• Par défaut, le prix se partage selon la valeur de chaque droit au jour de la vente.
• Le barème fiscal, fondé sur l'âge de l'usufruitier, est la méthode la plus courante ; une valeur négociée reste possible.
• Les deux parties peuvent laisser tout le prix à l'usufruitier : c'est le quasi-usufruit, et le nu-propriétaire reçoit une créance.
• Chacun paie l'impôt sur sa propre plus-value ; l'exonération de la résidence principale ne profite qu'à celui qui habite le logement.