Majorités en copropriété : simple, absolue, double majorité et unanimité

Pour la gestion courante et la sécurité. On ne compte que les voix exprimées : les abstentions et les absents ne pèsent pas.

Elle s'applique notamment :

• aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants : toiture, structure, réseaux ;
• aux travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées, s'ils ne touchent pas la structure ;
• à la mise à jour du règlement après un changement de loi ;
• au lancement d'un diagnostic technique global, c'est-à-dire l'état des lieux complet de l'immeuble ;
• à la pose de panneaux solaires sur le toit, les façades ou les garde-corps ;
• à l'autorisation donnée à la police municipale d'entrer dans les parties communes.

Depuis le 18 juin 2025, elle s'applique aussi à la transformation en logement d'un lot qui n'en est pas un, par exemple un bureau. Il faut que ce changement contredise la destination de l'immeuble. Les locaux commerciaux sont exclus de cette règle. Avant, ce type de changement pouvait exiger l'unanimité. La répartition des charges qui en découle se vote à la même majorité.

Pour les décisions plus engageantes. On compte les voix de tous les copropriétaires, même absents.

Elle s'applique notamment :

• à la désignation ou à la révocation du syndic et du conseil syndical ;
• aux travaux d'amélioration ou de transformation, comme un nouvel équipement ;
• aux travaux d'économies d'énergie ;
• à l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire, à ses frais, des travaux sur les parties communes ;
• au mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble ;
• à la pose de compteurs d'eau ou de chauffage individuels.

Le second vote. Une décision peut ne pas atteindre la majorité absolue, mais obtenir au moins un tiers des voix de tous. La même assemblée revote alors tout de suite, à la majorité simple.

Exemple : pour l'élection d'un syndic, 420 voix votent pour, 150 contre, et 430 voix sont absentes. Il manque 81 voix pour la majorité absolue. Mais 420 dépasse le tiers des 1 000 voix. Un second vote a lieu aussitôt : avec plus de voix pour que contre, le syndic est élu.

Depuis le 11 avril 2024, une règle s'ajoute pour les travaux d'économies d'énergie. Si le projet obtient moins d'un tiers des voix, une nouvelle assemblée peut le voter à la majorité simple. Elle doit être convoquée dans les 3 mois, sur un projet identique.

Pour les décisions qui touchent au patrimoine commun et aux règles de vie. Il faut deux conditions à la fois : le nombre de copropriétaires et le poids de leurs voix.

Elle s'applique notamment :

• à l'achat d'un bien ou à la vente d'une partie commune, sauf cas imposés par la loi ;
• à la modification du règlement sur l'usage et l'administration des parties communes ;
• à la suppression du poste de gardien et à la vente de sa loge ;
• depuis le 21 novembre 2024, à l'interdiction des meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales. Le règlement doit déjà interdire les activités commerciales dans les lots qui n'y sont pas destinés.

Le second vote. Une décision peut manquer la double majorité, mais recueillir l'accord de la moitié des copropriétaires votants. Ces copropriétaires doivent représenter au moins un tiers de toutes les voix. La même assemblée revote alors tout de suite, à la majorité absolue.

Pour les rares décisions qui changent la nature même de l'immeuble ou les droits de chacun. Tous les copropriétaires doivent être d'accord, y compris les absents.

L'unanimité est exigée pour :

• changer la destination de l'immeuble, par exemple transformer une résidence d'habitation en hôtel ;
• vendre une partie commune dont la conservation est nécessaire à cette destination ;
• modifier la répartition des charges, sauf quand elle découle de travaux ou d'un changement d'usage votés à une autre majorité ;
• supprimer le service de gardien, si le règlement en fait un élément de la destination de l'immeuble.

Aucune majorité ne peut non plus imposer à un copropriétaire de changer l'usage de son lot, tel que le règlement le prévoit. Par exemple, l'assemblée ne peut pas obliger un commerçant à transformer sa boutique en logement.

• Petite copropriété. Hors budget et comptes, les décisions peuvent aussi se prendre par écrit, à l'unanimité, sans réunion. Voir les règles de la petite copropriété.
• Deux copropriétaires. Celui qui a plus de la moitié des voix prend seul les décisions à la majorité simple. Avec deux tiers des voix, il prend aussi celles à la majorité absolue.
• Vote par correspondance. Si une résolution est modifiée en séance, le « pour » envoyé à l'avance n'est pas compté. Voir donner pouvoir ou voter à distance.
• Plan pluriannuel de travaux. Son mode de préparation se vote à la majorité simple. Son adoption, en tout ou en partie, se vote à la majorité absolue. Voir le plan pluriannuel de travaux.
• Erreur de majorité. Une décision votée à une majorité trop faible peut être annulée par le juge. Les opposants et les absents ont deux mois après la notification du procès-verbal.

Les majorités se combinent parfois de façon complexe. Pour un projet important, faites vérifier la résolution par le syndic avant l'envoi de la convocation. En cas de litige, consultez un avocat : I Love Immo ne donne pas de conseil juridique.

À lire aussi : contester une décision d'AG.

• La majorité simple ne compte que les voix pour et contre des votants.
• La majorité absolue compte les voix de tous ; un second vote est possible avec un tiers des voix.
• La double majorité exige le nombre de copropriétaires et deux tiers des voix.
• L'unanimité reste exigée pour la destination de l'immeuble et la répartition des charges.
• Depuis 2024 et 2025, certaines décisions ont changé de majorité : énergie, meublés de tourisme, bureaux transformés en logements.