Fuite d'eau dans les parties communes : qui paie la réparation et les dégâts ?

C'est le règlement de copropriété qui la fixe. Il définit ce qui est commun et ce qui est privatif.

Le plus souvent :

• la colonne verticale qui dessert plusieurs étages est commune ;
• le branchement qui part de la colonne vers votre logement est privatif, à partir d'un point indiqué par le règlement (vanne, robinet d'arrêt, compteur) ;
• les évacuations d'un seul logement sont privatives jusqu'à leur raccordement à la descente commune.

Cette répartition varie d'un immeuble à l'autre. Vérifiez donc le texte de votre propre règlement. En cas de doute, l'expert de l'assurance situe l'origine exacte de la fuite.

Quand la fuite vient d'une partie commune, la dépense est une charge de la copropriété. Elle se répartit selon les règles habituelles.

1. La réparation de la canalisation entre dans les charges d'entretien des parties communes. Elle se partage selon les tantièmes de chaque lot.
2. La franchise du contrat de l'immeuble reste à la charge de la copropriété. Elle se partage de la même façon.
3. Les dégâts dans les parties communes (peinture du hall, plafond de l'escalier) sont réglés par l'assurance de l'immeuble, si le contrat les couvre.
4. Les dégâts dans votre appartement sont pris en charge selon la convention IRSI ou par votre propre assureur.

Une petite réparation passe dans le budget courant. Des travaux lourds, comme le remplacement de toutes les colonnes, sont votés à part. Voir les travaux de copropriété.

La règle de partage des charges est détaillée dans les charges de copropriété.

Réagissez vite : l'eau aggrave les dégâts d'heure en heure.

1. Prévenez le syndic par téléphone, puis confirmez par écrit (courriel ou lettre), avec des photos.
2. Coupez l'eau si vous avez accès à une vanne générale et que l'immeuble le permet, ou demandez au gardien de le faire.
3. Déclarez les dégâts de votre logement à votre assureur. Le délai figure dans votre contrat ; il ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.
4. Gardez les preuves : photos, factures des biens abîmés, échanges avec le syndic.
5. Suivez le dossier : demandez au syndic le numéro de sinistre de l'assurance de l'immeuble.

En cas d'urgence, le syndic doit faire exécuter lui-même les travaux nécessaires pour sauvegarder l'immeuble, sans attendre une assemblée.

• Dégâts modestes, plusieurs logements touchés. Si les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique. Il coordonne la recherche de fuite et l'indemnisation. Voir le dégât des eaux et la convention IRSI.
• Dégâts plus importants. Au-delà de 5 000 € hors taxes, chaque assureur intervient selon son contrat. Les délais peuvent s'allonger.
• Fuite venant de la toiture ou d'un toit-terrasse. La toiture est en général commune. Un toit-terrasse à usage privatif peut toutefois laisser au copropriétaire concerné une part de l'entretien. Voir le toit-terrasse et la jouissance privative.
• Pas d'assurance multirisque de l'immeuble. Elle n'est pas toujours obligatoire. Sans elle, la copropriété paie elle-même les dégâts matériels des parties communes. Voir l'assurance de la copropriété.
• Négligence d'un copropriétaire. Si sa fuite non réparée abîme les parties communes, son assurance de responsabilité civile, obligatoire, indemnise la copropriété. Voir l'assurance du copropriétaire.

À lire aussi : une infiltration d'eau chez le locataire.

• On cherche d'abord l'origine de la fuite : partie commune ou partie privative.
• Fuite commune : le syndic répare et déclare ; le coût et la franchise se partagent entre tous.
• Fuite privative : le copropriétaire du lot répare ; son assurance couvre les dégâts aux parties communes.
• La limite entre tuyau commun et privatif est fixée par le règlement de copropriété.
• Pour les sinistres jusqu'à 5 000 € hors taxes, la convention IRSI simplifie l'indemnisation.