Fonds de travaux en copropriété : qui doit cotiser, combien et que devient l'argent à la vente

Oui, dans la grande majorité des cas. Deux conditions suffisent :

• l'immeuble sert, en tout ou en partie, à l'habitation ;
• la fin de la construction remonte à plus de 10 ans.

Le nombre de lots ne compte plus. Une copropriété de 4 lots y est soumise comme une résidence de 300 lots. Un immeuble neuf n'y est soumis qu'au bout de 10 ans après la réception des travaux de construction.

Le fonds est obligatoire : l'assemblée générale n'a pas à voter sa création. Elle vote seulement l'ouverture du compte bancaire, une seule fois, puis le montant de la cotisation, chaque année. Ces votes se font à la majorité de tous les copropriétaires, dite de l'article 25. Le détail des majorités se trouve dans notre article sur les votes en assemblée.

Le minimum dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux. Ce plan est la liste des travaux à prévoir sur 10 ans, avec leur coût estimé.

Votre part se calcule comme les charges générales, selon vos millièmes. Elle est appelée aux mêmes dates que vos acomptes de budget.

Exemple : le budget de l'immeuble est de 60 000 € et aucun plan n'est adopté. Le fonds reçoit au moins 3 000 € par an. Avec 80 millièmes, Mme Durand verse au moins 240 € par an, soit 60 € par trimestre.

Si un plan prévoit 400 000 € de travaux, 2,5 % donnent 10 000 €. Ce montant dépasse 5 % du budget : la cotisation de l'immeuble passe donc à 10 000 € au moins. La part de Mme Durand monte à 800 € par an. Le coût d'un plan de travaux est présenté dans notre article sur son prix.

Il finance des dépenses hors du budget courant :

• l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et, s'il est fait, du diagnostic technique global ;
• les travaux prévus dans ce plan ;
• les travaux urgents décidés par le syndic pour sauvegarder l'immeuble ;
• les travaux de sauvegarde, de santé, de sécurité ou d'économies d'énergie non prévus au plan.

L'assemblée générale décide d'utiliser l'argent, avec la majorité requise pour les travaux concernés. Les parties communes spéciales sont respectées : un bâtiment ne paie pas, via le fonds, les travaux d'un autre.

Le fonds ne sert jamais à l'entretien courant, comme le ménage ou le contrat d'ascenseur. Ces dépenses restent dans le budget prévisionnel.

Oui, l'assemblée peut en décider dans deux cas :

• le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel ;
• un plan est adopté et le fonds dépasse aussi la moitié du montant des travaux qu'il prévoit.

Elle reste à la copropriété. Les sommes versées appartiennent au syndicat des copropriétaires dès leur versement. Le syndic ne les rembourse pas au vendeur.

L'acheteur peut toutefois accepter de vous verser un montant équivalent, en plus du prix. Cela se négocie avant la promesse et s'écrit dans l'acte. Le partage des autres sommes entre vendeur et acheteur est expliqué dans notre article sur les travaux votés avant la vente.

La loi ne prévoit pas de sanction. Mais vous pouvez agir :

1. Signalez l'oubli au syndic et demandez-lui une explication.
2. Sans réponse, envoyez-lui une lettre recommandée avec avis de réception. Demandez l'inscription du fonds à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
3. S'il refuse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour forcer cette inscription.

Si l'assemblée refuse le fonds ou fixe un taux trop bas, un copropriétaire absent ou opposant peut demander l'annulation de la décision. Il a 2 mois après l'envoi du procès-verbal. Pour ces démarches devant le juge, faites‑vous accompagner par un avocat.

• Un copropriétaire ne paie pas sa cotisation. Le syndic la recouvre comme des charges impayées : voir le recouvrement des charges impayées.
• Une location. La cotisation n'est pas récupérable sur le locataire.
• Les intérêts du compte. Ils appartiennent à la copropriété. Le syndic doit transmettre au conseil syndical une copie des relevés du compte.
• L'ouverture du compte. Elle fait partie du forfait du syndic : elle ne peut pas vous être facturée en plus.

À lire aussi : budget prévisionnel et appels de fonds et charges de copropriété : générales, spéciales, répartition.

• Le fonds de travaux est obligatoire dans tout immeuble d'habitation en copropriété de plus de 10 ans, sans seuil de lots.
• La cotisation minimale est de 5 % du budget prévisionnel, ou de 2,5 % des travaux du plan s'il en existe un.
• Il ne finance que de gros travaux, jamais l'entretien courant.
• L'argent versé n'est pas remboursé à la vente, sauf accord avec l'acheteur.
• Conservez vos appels de fonds : ils prouvent ce que vous avez versé au fonds.