Assemblée générale de copropriété : comment se déroule‑t‑elle ?

Les règles sont les mêmes. On parle d'assemblée « ordinaire » pour la réunion annuelle, et d'« extraordinaire » pour une réunion en plus.

En cas d'urgence, le délai de convocation peut être plus court. C'est le cas, par exemple, pour étayer un plancher qui menace de s'effondrer. Si le syndic lance lui-même des travaux urgents, il doit convoquer une assemblée tout de suite (article 37 du décret du 17 mars 1967).

Pour les délais et le contenu de la convocation, voir la convocation à l'AG.

Les copropriétaires et les personnes à qui ils ont donné pouvoir. L'assemblée est une réunion privée.

• Les copropriétaires votent, chacun avec ses voix.
• Leurs mandataires votent à leur place. Un mandataire est la personne qui a reçu votre pouvoir, copropriétaire ou non.
• Le syndic prépare la réunion et tient en général le secrétariat.

Une autre personne peut entrer si l'assemblée l'accepte : un architecte, un avocat, un futur acheteur. Pour un lot en indivision, c'est-à-dire possédé à plusieurs, un seul représentant commun vote pour le lot. Des époux mariés sous le régime de la communauté peuvent chacun venir.

Vous pouvez aussi voter par correspondance avant la réunion. Vous pouvez suivre la séance à distance, si l'assemblée a déjà voté les moyens techniques. Tout est expliqué dans donner pouvoir ou voter à distance.

1. La feuille de présence. Elle indique qui est présent, représenté, connecté à distance ou a voté par correspondance. Elle donne aussi le nombre de voix de chacun. Les présents la signent.
2. Le choix du bureau. L'assemblée élit d'abord un président de séance parmi les copropriétaires présents. Elle peut aussi élire un ou plusieurs scrutateurs, qui aident à compter les voix. Le syndic est secrétaire de séance, sauf décision contraire. Il ne peut pas présider.
3. L'examen des questions. Chaque question de l'ordre du jour est présentée et discutée. On peut préciser sa rédaction, sans en changer le sujet.
4. Le vote. Chaque question est votée séparément. Le vote se fait à main levée, par appel des noms ou par bulletin. Le président note qui vote contre et qui s'abstient.
5. La clôture. Le président, le secrétaire et les scrutateurs signent le procès-verbal. Ils le font le jour même ou dans les 8 jours. Voir le procès-verbal d'AG.

Vous votez avec vos tantièmes. Ce sont les millièmes de parties communes attachés à vos lots, inscrits dans le règlement de copropriété.

Une limite existe : un copropriétaire qui a plus de la moitié des voix ne peut pas décider seul. Ses voix sont ramenées au total des voix des autres (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Exemple : Monique possède un deux-pièces de 85 tantièmes et une cave de 3 tantièmes, sur 1 000 au total. Elle vote avec 88 voix. Un investisseur qui détiendrait 600 tantièmes ne voterait qu'avec 400 voix, le total des autres.

Selon la question, on compte les voix des votants ou celles de tous les copropriétaires. Voir les majorités de vote en AG.

Il n'y a pas de prix fixé par la loi. Tout dépend du contrat de votre syndic.

Le forfait annuel d'un syndic professionnel couvre l'assemblée annuelle, dans la durée et les horaires prévus au contrat. Les assemblées supplémentaires ne sont pas comprises. Le syndic peut les facturer en plus, au tarif horaire ou au prix fixé dans son contrat. La loi les range dans une liste fermée de « prestations particulières ». Ces frais sont payés par tous les copropriétaires, dans les charges.

Un cas à part : vous pouvez demander une assemblée à vos frais pour une question qui ne concerne que vous. Par exemple, l'autorisation de poser une fenêtre de toit sur une partie commune.

Concrètement :

1. Vous écrivez au syndic avec la question et un projet de résolution.
2. Le syndic vous donne le coût prévisible sous 15 jours.
3. Une fois ces frais payés, l'assemblée doit se tenir dans les 45 jours.

Pour savoir ce que comprend le forfait, voir la rémunération du syndic.

Aucune règle ne prévoit de report. Une nouvelle date demande une nouvelle convocation, avec à nouveau 21 jours de délai.

Deux limites restent à respecter :

• l'assemblée annuelle doit avoir lieu dans les 6 mois après la fin de l'exercice comptable ;
• une question non votée faute de temps peut être prévue à une prochaine assemblée.

• Petite copropriété. C'est un immeuble d'au plus 5 lots de logements, bureaux ou commerces. C'est aussi un immeuble dont le budget moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 €. L'assemblée reste obligatoire pour le budget et les comptes. Les autres décisions peuvent se prendre par écrit, à l'unanimité. Voir les règles de la petite copropriété.
• Deux copropriétaires seulement. Ils peuvent se réunir sans convocation et décider ensemble.
• Administrateur provisoire. Dans une copropriété en grande difficulté, un juge peut confier une partie des pouvoirs de l'assemblée à un administrateur. L'assemblée garde le reste.
• Lot détenu par une SCI. La convocation est adressée au gérant de la société civile immobilière, qui la représente.
• Vente en cours. Tant que la vente n'est pas signée et signalée au syndic, le vendeur est convoqué et vote. Les procès-verbaux des dernières assemblées font partie des documents remis à l'acheteur.

À lire aussi : contester une décision d'AG, comprendre les comptes de la copropriété et l'espace en ligne du copropriétaire.

• L'assemblée générale se tient au moins une fois par an, pour les comptes et le budget.
• Seules les questions prévues à l'ordre du jour peuvent être votées.
• La séance commence par la feuille de présence et l'élection d'un président de séance.
• Vous votez avec vos tantièmes, plafonnés pour un copropriétaire majoritaire.
• Une assemblée en plus peut être facturée hors forfait, selon le contrat du syndic.