Charges de copropriété impayées : les étapes du recouvrement, du rappel au tribunal

La mise en demeure

Elle indique le montant dû, souvent avec un décompte, et le délai pour payer. Selon Service-Public.fr, elle est désormais envoyée par voie électronique, par lettre recommandée électronique par exemple. Elle part par lettre recommandée papier si vous avez demandé à recevoir vos courriers par la poste.

Pour un lot en indivision, chaque indivisaire reçoit la mise en demeure. Pour un lot en usufruit, elle va à l'usufruitier ou au nu-propriétaire, selon la nature de la dépense.

La « déchéance du terme » : toute l'année devient due

C'est la mesure la plus lourde. Si vous ne payez pas un acompte, le syndic vous met en demeure. Passé 30 jours sans paiement, il peut réclamer d'un coup :

• les acomptes impayés ;
• les acomptes de l'année qui n'étaient pas encore dus ;
• les sommes des années passées, une fois les comptes approuvés.

Exemple : M. Garnier doit 650 € par trimestre de budget et 200 € de fonds de travaux. Il ne paie pas l'appel d'avril. Un mois après la mise en demeure, le syndic peut lui réclamer avril, juillet et octobre en une fois : 2 550 €.

Le président du tribunal judiciaire statue alors selon une procédure rapide, dite « accélérée au fond ». Elle vaut pour le budget, le fonds de travaux et les travaux votés.

La tentative amiable jusqu'à 5 000 €

Pour une dette de 5 000 € ou moins, le juge refuse d'examiner la demande sans tentative amiable préalable (article 750-1 du Code de procédure civile). Le syndic choisit un conciliateur de justice, un médiateur ou une procédure participative avec avocats. Un commissaire de justice peut aussi mener une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances.

La loi protège fortement le syndicat des copropriétaires.

• L'hypothèque légale. Le syndic l'inscrit sur le lot du débiteur, sans autorisation de l'assemblée. La copropriété sera payée en priorité si le lot est vendu ou saisi. Aucune inscription n'est possible pour une dette due depuis plus de 5 ans.
• L'opposition sur le prix de vente. Si le débiteur vend, le syndic fait bloquer chez le notaire le montant de la dette. Les délais sont détaillés dans notre article sur l'état daté.
• Les saisies. Le syndic peut saisir des biens ou des sommes, comme les loyers que perçoit le débiteur. En dernier recours, l'assemblée peut voter la saisie et la vente du lot. Le débiteur ne vote pas sur cette décision.

Le débiteur peut aussi être condamné à des dommages et intérêts. Il faut alors un préjudice distinct du simple retard, par exemple des travaux impossibles à lancer.

• Une dette de plus de 5 ans. Elle est en principe prescrite : elle ne peut plus être réclamée en justice.
• Le locataire ne paie pas ses charges. C'est une autre relation : vous restez seul responsable envers le syndic. Pour le locataire, voir les premières démarches en cas d'impayé de loyer.
• Beaucoup d'impayés dans l'immeuble. Si les impayés atteignent un niveau élevé, la copropriété peut être placée sous administration provisoire. Voir la copropriété en difficulté.
• Une contestation des charges. Vous contestez un montant ? Écrivez au syndic, mais payez la part non contestée. Le refus total de payer déclenche la procédure.

Ces procédures ont des conséquences lourdes. Que vous soyez créancier ou débiteur, faites‑vous conseiller par un avocat pour votre situation.

À lire aussi : charges de copropriété : générales, spéciales, répartition et fonds de travaux ALUR : obligation et montant.

• Seul le syndic recouvre les charges, sans avoir besoin de l'accord de l'assemblée.
• Relance, mise en demeure, tentative amiable jusqu'à 5 000 €, puis tribunal judiciaire.
• 30 jours après la mise en demeure, toutes les provisions de l'année peuvent devenir dues.
• La copropriété dispose d'une hypothèque légale et peut bloquer le prix de vente du lot.
• Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire en retard.