Vous achetez une maison à l'assainissement non conforme : le délai d'un an et la marche à suivre

La loi dit que l'acheteur fait procéder aux travaux dans l'année qui suit l'acte. Elle ne fixe pas qui en supporte le coût final. Le vendeur et l'acheteur en décident ensemble, avant de signer.

Trois solutions sont courantes :

1. le vendeur fait les travaux avant la vente, et fournit un nouveau rapport du SPANC ;
2. le prix est diminué pour tenir compte des travaux, que l'acheteur fera ensuite ;
3. le vendeur et l'acheteur partagent le coût, selon un accord écrit dans la promesse.

Certaines fiches publiques présentent ces travaux comme une charge du vendeur. Le texte de loi, lui, vise l'acheteur pour le délai d'un an : c'est pourquoi l'accord écrit compte. Faites estimer les travaux par une ou deux entreprises avant de signer la promesse. Une offre fondée sur un devis réel se négocie mieux qu'une estimation au hasard.

Exemple. Sylvie achète une maison de 1972 en Dordogne. Le rapport du SPANC, daté de 2025, conclut à une installation incomplète : une fosse septique seule, sans traitement. Avant la promesse, elle fait établir deux devis après visite du terrain. Le vendeur accepte de baisser le prix de la moitié du montant moyen des devis. L'acte est signé le 10 juin 2026 : Sylvie a jusqu'au 10 juin 2027 pour faire les travaux.

Les travaux suivent le parcours habituel d'une réhabilitation. Comptez plusieurs mois entre la première étude et le contrôle final.

1. Contactez le SPANC dès l'acte signé, pour connaître ses exigences et les pièces à fournir.
2. Faites faire l'étude de sol si le SPANC la demande, puis choisissez la filière.
3. Soumettez votre projet au SPANC, qui l'examine et vous remet un rapport de conception.
4. Faites réaliser les travaux, de préférence par une entreprise spécialisée.
5. Demandez la contre-visite du SPANC avant que les tranchées ne soient rebouchées.

Le détail des étapes, de la taille et des filières se trouve dans installer ou remplacer une fosse. Pour le financement, voyez les aides pour mettre son assainissement aux normes.

Le SPANC vérifie que les travaux ont été réalisés dans le délai. S'ils ne le sont pas, la commune peut vous mettre en demeure. Elle peut ensuite faire exécuter d'office les travaux indispensables, à vos frais.

Elle peut aussi vous faire payer une pénalité. Elle est au moins égale à la redevance d'assainissement, et le conseil municipal peut la majorer jusqu'à 400 %. Elle n'est pas recouvrée si vous vous mettez en règle dans les douze mois qui suivent sa notification.

Si le rapport du SPANC manque, ou s'il a plus de 3 ans le jour de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Cela concerne les défauts que le rapport aurait révélés. L'acheteur peut alors agir contre le vendeur, par exemple pour obtenir une baisse du prix.

Ce type de recours dépend des faits et des délais. Si vous êtes dans cette situation, consultez un avocat ou votre notaire avant d'engager une démarche. I Love Immo n'est ni avocat ni notaire.

• Achat d'une résidence secondaire. Le délai d'un an s'applique aussi. En revanche, l'éco-prêt à taux zéro est réservé aux résidences principales.
• Maison qui sera bientôt raccordée au tout-à-l'égout. Si le réseau public arrive dans votre rue, le raccordement devient en principe obligatoire dans les 2 ans. Demandez au SPANC et à la mairie le calendrier avant de refaire une installation : voyez le raccordement au tout-à-l'égout.
• Achat d'un appartement. L'immeuble est en général raccordé au réseau public. Les règles sont dans l'assainissement et la vente d'un appartement.
• Travaux confiés à la commune. Avec votre accord écrit, la commune peut réaliser elle-même la réhabilitation, si elle propose ce service. Le prix tient alors compte des subventions que la commune a pu recevoir de l'agence de l'eau ou du département.

À lire aussi : vidange de fosse septique.

• Une installation non conforme doit être mise aux normes au plus tard un an après l'acte de vente.
• La loi vise l'acheteur, mais le coût se négocie : écrivez l'accord dans la promesse.
• Faites chiffrer les travaux par des entreprises avant de signer, pour négocier sur une base réelle.
• Le SPANC valide le projet, puis contrôle le chantier avant le remblai.
• Sans travaux, la commune peut les faire à vos frais et vous appliquer une pénalité.