Vendre un appartement en copropriété : faut‑il un document sur l'assainissement ?

Les canalisations qui relient l'immeuble au réseau public sont des parties communes. Le contrôle porte donc sur le raccordement de tout l'immeuble, pas sur votre seul appartement. La loi prévoit que le service d'assainissement remet le document au syndicat des copropriétaires.

Vous ne pouvez pas demander vous-même ce contrôle pour votre lot. Concrètement, procédez ainsi :

1. demandez au syndic, par écrit, s'il existe un document de contrôle du raccordement de l'immeuble, et sa date ;
2. s'il a moins de 10 ans, demandez-en une copie pour la remettre à votre notaire ;
3. s'il n'existe pas, ou s'il est trop ancien, demandez au syndic de faire réaliser le contrôle, et prévoyez le délai ;
4. ajoutez la copie aux autres documents de la copropriété à remettre à l'acheteur.

Le service d'assainissement doit remettre le document au plus tard 6 semaines après avoir reçu la demande du syndicat. Anticipez quand même : la demande du syndic peut prendre du temps.

Exemple. Françoise vend un deux-pièces à Vincennes, dans un immeuble relié au tout-à-l'égout. Sa commune fait partie de la liste de la Seine. Le syndic lui transmet le document de contrôle réalisé pour l'immeuble en 2023, conforme. Il vaut 10 ans : il suffit pour la vente de 2026, sans nouveau contrôle.

Les travaux sur les canalisations communes relèvent de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les communes de la Seine et en cas d'arrêté du maire, ils sont à faire dans les 2 ans qui suivent la remise du document. Leur coût est réparti entre les copropriétaires.

Pour l'acheteur, la question est financière : qui paiera sa part des travaux votés ? Le vendeur et l'acheteur peuvent le régler dans la promesse. Les sommes dues et les travaux votés apparaissent dans l'état daté, que le syndic établit pour la vente. La règle de partage est expliquée dans les travaux votés avant la vente.

C'est rare en ville, mais cela arrive à la campagne ou dans de petites résidences. L'immeuble a alors une installation individuelle, commune à tous les lots, ou une installation par logement. La loi exige le rapport du SPANC pour la vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation non raccordé : un seul lot suffit.

Le rapport doit avoir moins de 3 ans le jour de l'acte. Si l'installation n'est pas conforme, les travaux doivent être faits dans l'année qui suit l'acte. Pour une installation commune, ils se votent en assemblée générale. Le rôle du SPANC est expliqué dans le SPANC, et le délai d'un an dans l'assainissement non conforme après l'achat.

Si le document exigé manque, ou n'est plus valable le jour de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts correspondants. Le notaire peut aussi engager sa responsabilité s'il signe la vente sans ce document. En pratique, il vous le demandera avant de fixer la date de signature.

• Appartement loué. Aucun document d'assainissement n'est à joindre au bail. Les diagnostics de location sont listés dans les diagnostics d'un appartement.
• Petite copropriété sans syndic actif. Le contrôle reste demandé au nom du syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire ne peut pas le commander seul pour tout l'immeuble.
• Maison en copropriété horizontale. Chaque maison a souvent sa propre fosse : le vendeur fournit alors le rapport du SPANC de son installation, comme pour une maison.
• Immeuble en cours de raccordement. Si le réseau public vient d'arriver dans la rue, l'immeuble a en principe 2 ans pour s'y relier. Voyez le raccordement au tout-à-l'égout.

• Pour un appartement relié au tout-à-l'égout, aucun document d'assainissement n'est exigé dans la plupart des communes.
• Il en faut un si un arrêté du maire l'impose, ou à Paris et dans les communes de la Seine en Île-de-France.
• Dans ces cas, le contrôle porte sur tout l'immeuble et c'est le syndic qui le demande ; le document vaut 10 ans.
• Si l'immeuble n'est pas relié au réseau, le rapport du SPANC de moins de 3 ans est exigé, même pour un seul lot.
• Demandez tôt la copie au syndic, et vérifiez avec votre notaire ce qui s'applique à votre adresse.