Usufruit et nue-propriété : qui paie les travaux, les charges et les impôts ?

L'usufruitier paie toutes les réparations d'entretien. La loi les définit en creux : c'est tout ce qui n'est pas une grosse réparation. Il paie aussi les charges annuelles du bien, comme les impôts liés à son usage ou à ses revenus.

En pratique, cela couvre :

• l'entretien courant : peinture, plomberie, électricité, chauffage, remplacement de quelques tuiles ;
• l'entretien du jardin : tonte, taille des haies, élagage courant ;
• la taxe foncière, établie à son nom (Service-Public, fiche F263) ;
• les charges courantes de copropriété, liées au fonctionnement de l'immeuble ;
• l'impôt sur le revenu sur les loyers, s'il loue le bien.

L'usufruitier doit aussi utiliser le bien « raisonnablement » et le conserver en bon état. S'il néglige l'entretien et que cela provoque une grosse réparation, c'est lui qui la paie.

Le nu-propriétaire paie les grosses réparations. La loi en donne une liste courte, que les tribunaux appliquent strictement (article 606 du code civil) :

• les gros murs et les voûtes ;
• le rétablissement des poutres ;
• la réfection des couvertures entières, c'est-à-dire de toute la toiture ;
• les digues, les murs de soutènement et les murs de clôture, refaits en entier.

Tout ce qui sort de cette liste est de l'entretien. Le nu-propriétaire ne touche pourtant aucun revenu du bien. Il paie donc ces travaux avec son propre argent.

Il existe un cas plus rare : une charge exceptionnelle imposée au bien lui-même pendant l'usufruit. La loi prévoit alors un partage particulier. Le nu-propriétaire paie la somme elle-même, et l'usufruitier lui verse chaque année les intérêts de cette somme. Si l'usufruitier a avancé la somme, il la récupère à la fin de l'usufruit (article 609 du code civil).

L'IFI est l'impôt sur la fortune immobilière. Il ne concerne que les patrimoines immobiliers importants. Quand un bien est démembré, c'est en principe l'usufruitier qui le déclare, pour toute la valeur du bien.

Exemple : Monique, 74 ans, a l'usufruit d'une maison. Ses deux fils en ont la nue-propriété. La chaudière tombe en panne et doit être remplacée. C'est Monique qui paie, car une chaudière n'est pas une grosse réparation. Deux ans plus tard, la charpente doit être reprise. Ce sont les fils qui paient, chacun selon sa part de nue-propriété.

Regardez si les travaux touchent toute la structure ou seulement une partie. La question se pose surtout pour la toiture et les murs :

• refaire toute la toiture est une grosse réparation, à la charge du nu-propriétaire ;
• remplacer des ardoises ou réparer une fuite reste de l'entretien, à la charge de l'usufruitier ;
• reconstruire un mur de clôture en entier revient au nu-propriétaire ;
• en reboucher une partie revient à l'usufruitier.

Concrètement, avant des travaux importants :

1. Demandez un devis qui décrit précisément la nature des travaux.
2. Montrez-le à l'autre partie et mettez‑vous d'accord sur qui paie.
3. Gardez ce devis et votre accord écrit avec les papiers du bien.

Ces documents éviteront un désaccord lors du règlement des comptes, à la fin de l'usufruit.

La loi sur la copropriété ne dit pas qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, paie les charges. On applique donc les règles du code civil vues plus haut :

• les charges courantes et les petits travaux reviennent à l'usufruitier ;
• les gros travaux sur la structure de l'immeuble reviennent au nu-propriétaire.

Le plus simple est de vous mettre d'accord par écrit. Indiquez ensuite au syndic à qui envoyer chaque appel de fonds. Sans accord, c'est le nu-propriétaire qui représente le lot à l'assemblée générale.

Oui. Les règles ci-dessus ne s'appliquent que si rien d'autre n'a été prévu. Un acte de donation, un testament ou une convention entre usufruitier et nu-propriétaire peut répartir les travaux autrement. Pour la taxe foncière aussi, Service-Public rappelle que l'usufruitier et les nus-propriétaires peuvent convenir d'un autre partage entre eux (fiche F263).

Pour qu'un tel accord soit solide, faites-le rédiger par un notaire. C'est d'autant plus utile que le bien a de la valeur ou que les nus-propriétaires sont plusieurs. I Love Immo n'est pas notaire : nous ne rédigeons pas ces conventions.

• Le bien est loué. L'usufruitier signe seul le bail d'habitation, encaisse les loyers et les déclare. Pour un bail commercial ou rural, il lui faut l'accord du nu-propriétaire (fiche F934).
• Plusieurs nus-propriétaires. Ils possèdent ensemble la nue-propriété, en indivision. Ils partagent les grosses réparations selon leurs parts. S'ils ne sont pas d'accord entre eux, les règles de l'indivision s'appliquent.
• Conjoint survivant usufruitier. C'est le cas le plus courant. Sous conditions, le conjoint peut être exonéré de taxe foncière pour sa résidence principale (fiche F263).
• Fin de l'usufruit. Le bien revient au nu-propriétaire. Lui et l'usufruitier, ou les héritiers de celui-ci, font alors les comptes. Chacun rembourse ce qu'il doit à l'autre.

Vous voulez connaître la valeur de chaque droit selon l'âge de l'usufruitier, pour une donation ou une succession ? Le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit applique le barème fiscal. Toutes les questions de transmission sont réunies dans le guide succession et donation.

À lire aussi : démembrement de propriété : les inconvénients et nue-propriété et succession : au décès de l'usufruitier.

• L'usufruitier paie l'entretien, la taxe foncière, les charges courantes et l'impôt sur les loyers.
• Le nu-propriétaire paie les grosses réparations : gros murs, poutres, toiture entière, murs de clôture refaits en entier.
• Une grosse réparation causée par un manque d'entretien reste à la charge de l'usufruitier.
• Un accord écrit, de préférence chez le notaire, peut prévoir une autre répartition.