Revenus fonciers d'une location vide : ce qui est imposé, micro-foncier ou réel, et comment déclarer

Le micro-foncier s'applique automatiquement si le total des loyers bruts de votre foyer ne dépasse pas 15 000 € sur l'année. Ce total additionne tous vos biens loués vides (article 32 du code général des impôts). Vous n'avez rien à demander.

Vous ne déduisez aucune charge. À la place, l'administration retire d'office 30 % des loyers : c'est l'« abattement forfaitaire ». Vous êtes donc imposé sur 70 % des loyers.

Concrètement :

1. Faites le total des loyers bruts encaissés dans l'année, hors charges.
2. Inscrivez ce montant en case 4BE de votre déclaration de revenus, sans retirer vous-même les 30 %.
3. Vous n'avez pas de justificatif de charges à garder pour le calcul de l'impôt.

Le micro-foncier est exclu dans certains cas :

• vous ne touchez des loyers qu'à travers des parts de sociétés ;
• un de vos biens relève d'un régime spécial : monument historique, ancien dispositif Robien ou Borloo neuf, nue-propriété ;
• vous avez choisi le statut du bailleur privé pour un logement.

Au régime réel, vous êtes imposé sur vos loyers moins vos vraies charges de l'année. Il s'impose à vous au-delà de 15 000 € de loyers. En dessous, vous pouvez le choisir en remplissant la déclaration 2044. Ce choix vous engage pour trois ans et vaut pour tous vos biens loués vides. Quand cette option vaut le coup, et comment la prendre : voir le régime réel des revenus fonciers.

Vous déduisez notamment (article 31 du code général des impôts) :

• les intérêts et frais de votre emprunt, assurance du prêt comprise ;
• les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, mais pas les travaux d'agrandissement ou de construction ;
• la taxe foncière, sans la taxe d'ordures ménagères ;
• les charges de copropriété que le locataire ne vous rembourse pas ;
• les assurances, par exemple celle du propriétaire non occupant ou contre les loyers impayés ;
• les frais versés à une agence pour gérer le bien, et un forfait de 20 € par logement.

Vos charges peuvent dépasser vos loyers. Vous avez alors un déficit foncier, qui peut réduire vos autres revenus dans une limite par an : voir le déficit foncier. Le détail des lignes du formulaire est dans la déclaration 2044 pas à pas.

Votre revenu foncier imposable s'ajoute à vos autres revenus, puis l'impôt est calculé sur le tout. Le taux monte par tranches : c'est le « barème progressif ». L'impôt en plus dû sur vos loyers dépend de votre tranche la plus haute, appelée tranche marginale : 0, 11, 30, 41 ou 45 %.

Vous payez aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %, des contributions qui financent la Sécurité sociale. Pour les revenus fonciers de 2026, ce taux n'a pas été relevé. Celui des locations meublées non professionnelles l'a été (fiche F2329 de Service-Public).

L'impôt et les prélèvements sociaux sont prélevés à la source. Un acompte est débité sur votre compte chaque mois, ou chaque trimestre si vous le demandez (fiche F1991).

Exemple : le même bien dans les deux régimes

Exemple : Martine loue un appartement vide 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers dans l'année. Elle paie 2 500 € de charges déductibles : taxe foncière, copropriété, assurance, petits travaux. Elle paie aussi 2 000 € d'intérêts d'emprunt. Sa tranche marginale est de 30 %.

Ici, le réel fait économiser environ 425 € par an à Martine. En effet, ses charges et ses intérêts (4 500 €) dépassent l'abattement de 30 % (3 600 €). Ce calcul est simplifié. Il ne tient pas compte de la part de CSG (contribution sociale généralisée) déductible, ni de l'effet exact du barème. Le simulateur micro-foncier ou réel compare les deux régimes avec vos chiffres, et le régime meublé en plus.

Vous déclarez les loyers d'une année au printemps de l'année suivante, en ligne. Vous le faites dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Les loyers de 2026 se déclareront donc au printemps 2027, à des dates pas encore publiées.

Le calendrier fiscal du propriétaire rassemble les dates connues. Il rappelle aussi la déclaration d'occupation de vos biens, à faire avant le 1er juillet.

• Bien en indivision, c'est-à-dire détenu à plusieurs. Chacun déclare sa part des loyers et des charges, selon ses droits sur le bien. Le seuil de 15 000 € se calcule dans chaque foyer : sa part, plus ses autres loyers. Voir l'indivision et ses règles.
• Démembrement. Le bien est partagé entre l'usufruitier, qui l'utilise ou touche les loyers, et le nu-propriétaire, qui en récupérera la pleine propriété. C'est l'usufruitier qui touche les loyers et les déclare. Le nu-propriétaire qui paie de gros travaux remplit la 2044 spéciale.
• Location d'une partie de votre logement. Une chambre louée vide dans votre résidence principale produit un revenu foncier. Vous ne déduisez alors que les charges de la partie louée.
• Changement de régime en cours de route. Si vos loyers dépassent 15 000 € une année, le réel s'applique pour cette année-là. Si vous repassez ensuite sous le seuil sans avoir choisi le réel, le micro-foncier revient.
• Location meublée en parallèle. Les deux types de location se déclarent séparément. Les loyers meublés ne comptent pas dans le seuil de 15 000 €.

Votre situation peut combiner SCI, démembrement ou biens à l'étranger. Dans ce cas, un expert-comptable ou un conseiller fiscal vous dira ce qui s'applique à vous. I Love Immo n'est pas conseiller fiscal.

À lire aussi : prélèvements sociaux sur loyers et plus-values et déclarer ses loyers : quelles cases remplir.

• Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• Jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par foyer, le micro-foncier impose 70 % des loyers, déclarés en case 4BE.
• Le réel déduit vos vraies charges et vos intérêts. Il s'impose au-delà de 15 000 € et peut être choisi pour trois ans en dessous.
• Le réel devient intéressant quand vos charges et intérêts dépassent 30 % des loyers, surtout l'année de gros travaux.
• L'impôt est prélevé à la source, par un acompte mensuel ou trimestriel.