Déclaration 2044 des revenus fonciers : qui doit la remplir et comment, ligne par ligne

Dans ce tableau, une SCI est une société civile immobilière, souvent familiale. Une SCPI est une société de placement qui achète des immeubles et vous verse une part des loyers.

Les formulaires et leurs notices paraissent chaque printemps sur impots.gouv.fr. La déclaration de 2026 portait sur les revenus de 2025. Celle de 2027 portera sur les revenus de 2026, avec des imprimés mis à jour.

Vous remplissez la 2044 logement par logement, avec une colonne par bien. Le formulaire fait ensuite le total. Vous retenez les sommes encaissées ou payées pendant l'année civile. Peu importe la période à laquelle elles se rapportent.

Deux rubriques de détail complètent ces lignes. La rubrique 400 liste les travaux payés : nature, entreprise, date et montant. La rubrique 410 liste les prêts dont vous déduisez les intérêts.

Ce qui ne se déduit pas

• les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• les charges qui reviennent au locataire, même si vous les avez payées pour lui (sauf celles de la ligne 225) ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que le locataire vous rembourse ;
• la valeur de votre propre travail sur le chantier ;
• le capital remboursé de l'emprunt : seuls les intérêts et les frais se déduisent.

La liste complète, avec des exemples, est dans les charges déductibles des revenus fonciers.

Vous louez un deux-pièces 800 € par mois, sans les charges. En 2026, vous encaissez 9 600 € de loyers. Vous payez :

Vos frais et charges (lignes 221 à 229, moins la ligne 230) s'élèvent à 4 170 €. Votre revenu foncier net est donc de 9 600 − 4 170 − 2 400 = 3 030 €. Vous le reportez en case 4BA. Au micro-foncier, vous auriez été imposé sur 9 600 × 70 % = 6 720 €. Ici, le réel vous est plus favorable. Le comparateur micro-foncier ou réel fait ce calcul avec vos propres chiffres.

La page 4 de la 2044 fait le total de tous vos biens, à la ligne 420. Ensuite :

1. Vous avez un bénéfice ? Reportez-le en case 4BA.
2. Vous avez un déficit, c'est-à-dire plus de charges que de loyers ? Il se répartit en deux. La part qui se déduit de vos autres revenus va en case 4BC. La part qui se reporte sur vos loyers des années suivantes va en case 4BB.
3. Il vous reste des déficits des années passées ? Ceux de 2016 à 2025, pour la déclaration de 2027, vont en case 4BD, en commençant par les plus anciens.

Le calcul de cette répartition et ses plafonds sont expliqués dans le déficit foncier.

Vous devez déclarer en ligne si votre résidence principale a accès à internet et si vous savez l'utiliser. En ligne, vous saisissez le détail du calcul dans votre espace particulier. Sur papier, vous joignez la 2044 à la 2042.

Vous pouviez rester au micro-foncier ? Déposer la 2044 vaut alors choix du réel. Ce choix vaut pour tous les loyers de votre foyer pendant trois ans. Il se renouvelle ensuite tout seul chaque année. Les dates de la déclaration de 2027 ne sont pas encore publiées. Le calendrier fiscal du propriétaire les ajoutera dès leur parution.

• Parts de SCI ou de SCPI. Vous n'avez que des parts de sociétés immobilières qui ne paient pas l'impôt sur les sociétés ? Vous déclarez votre part directement en case 4BA, sans 2044. Le micro-foncier vous est fermé. Si vous louez aussi des biens en direct, reportez dans la rubrique 110 de la 2044 l'attestation remise par la société.
• Logement en nue-propriété. L'usufruitier, qui a le droit d'utiliser le bien et d'en toucher les loyers, le loue. Vous payez des charges en tant que nu-propriétaire ? Vous utilisez alors la 2044 spéciale. Pour le partage des charges, consultez qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Statut du bailleur privé (Jeanbrun). Ce dispositif est ouvert aux achats faits depuis le 21 février 2026. Il permet de déduire chaque année une part du prix du logement, ce qu'on appelle l'amortissement. Vous le choisissez en déclarant l'année d'achèvement ou d'achat, avec l'engagement de louer joint (fiche F39735). Il exclut le micro-foncier. La notice des revenus de 2026 précisera le formulaire à utiliser. Consultez le statut du bailleur privé.
• Logement que vous gardez pour vous. Les dépenses d'un logement que vous occupez ne se déduisent pas. Dans un immeuble en partie loué, les dépenses communes se partagent selon la part louée.
• Ancienne convention avec l'Anah (Borloo ancien, Cosse). Cochez la case du dispositif et indiquez le taux de déduction. Le nouveau régime Loc'Avantages fonctionne, lui, comme une réduction d'impôt.

Votre cas sort de l'ordinaire : indivision complexe, monument historique, SCI familiale ? Faites relire votre déclaration par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo ne remplit pas de déclaration fiscale à votre place.

À lire aussi : intérêts d'emprunt : déductibles des loyers ?, régime réel des revenus fonciers : quand l'opter et déclarer ses loyers : quelles cases remplir.

• La 2044 sert à déclarer au réel les loyers d'une location vide. Le meublé ne passe jamais par ce formulaire.
• Elle est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers par an. En dessous, la déposer vaut choix du réel pour trois ans.
• Vous déduisez les sommes payées dans l'année : gestion, assurances, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière sans les ordures ménagères, charges de copropriété, intérêts d'emprunt.
• Le bénéfice va en case 4BA. Un déficit se répartit entre les cases 4BC et 4BB.
• Gardez toutes vos factures et pièces. Vous ne les joignez pas, mais les impôts peuvent les demander.