Locataire sans assurance habitation : demander l'attestation, assurer à sa place ou résilier

Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. Elle couvre les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

Dans la pratique, la plupart des locataires souscrivent une multirisques habitation, plus complète. Vous ne pouvez pas leur imposer un assureur ni des garanties au-delà des risques locatifs.

Vous devez choisir l'une ou l'autre. Les deux ne se cumulent pas.

Option 1 : assurer le logement pour son compte

1. Envoyez au locataire une lettre recommandée avec avis de réception. Indiquez que vous comptez souscrire une assurance risques locatifs pour son compte.
2. Attendez un mois. S'il vous transmet une attestation dans ce délai, l'affaire est close.
3. Sans attestation au bout d'un mois, souscrivez le contrat. Remettez-lui une copie à la souscription et à chaque renouvellement.
4. Récupérez la prime, majorée de 10 % au plus, par douzièmes avec chaque loyer. Le montant figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance.

Exemple : la prime annuelle est de 180 €. Avec la majoration maximale de 10 %, le total est de 198 €. Le locataire vous rembourse 16,50 € avec chaque loyer mensuel.

Attention : dès que vous envoyez cette lettre, vous ne pouvez plus demander la résiliation du bail pour défaut d'assurance. C'est vrai même si le bail contient une clause résolutoire.

Le locataire peut mettre fin à ce montage à tout moment. Il lui suffit de prendre sa propre assurance et de vous remettre l'attestation. Vous résiliez alors votre contrat au plus vite. Il vous rembourse la part de prime due jusqu'à la résiliation.

Option 2 : demander la résiliation du bail

La procédure dépend du bail.

• Le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance, c'est-à-dire une clause qui prévoit sa fin automatique en cas de manquement. Un commissaire de justice remet au locataire un commandement de s'assurer. Le locataire a un mois pour le faire. Passé ce délai, vous demandez au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation et d'ordonner l'expulsion.
• Le bail ne contient pas cette clause. Vous faites assigner le locataire devant le même juge par un commissaire de justice. Le juge décide s'il prononce la résiliation.

La résiliation est une procédure longue et lourde pour un logement habité. Pour la plupart des bailleurs, l'assurance pour compte du locataire règle le problème plus vite. Pour choisir, un avocat ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut vous conseiller. Les autres recours sont présentés dans le litige entre propriétaire et locataire.

Un dégât des eaux chez un locataire non assuré est la situation que la loi veut éviter. Le locataire reste responsable des dommages qu'il cause au logement. Mais sans assureur, c'est à lui de payer, et à vous de le lui réclamer, parfois en justice.

Votre propre contrat peut couvrir une partie des dommages, selon ses garanties. C'est l'un des intérêts de l'assurance propriétaire non occupant, le contrat du bailleur qui n'habite pas le logement. Comparez les garanties avec notre outil assurance PNO. Le partage des rôles entre assureurs dans un dégât des eaux est expliqué dans qui indemnise un dégât des eaux.

• Location meublée. La même obligation s'applique au locataire d'un meublé loué comme résidence principale.
• Meublé de tourisme. Les règles sont différentes : le locataire de passage n'a pas cette obligation. Le propriétaire assure lui-même le logement.
• Colocation. Chaque colocataire peut être assuré séparément, ou un contrat unique peut couvrir le logement. Vérifiez que toute la surface louée est couverte.
• Logement en copropriété. L'assurance de l'immeuble ne remplace pas celle du locataire. Elle couvre les parties communes, pas les risques locatifs du logement.
• Locataire qui part. Si vous aviez assuré pour son compte, résiliez ce contrat dès son départ. Il vous rembourse la part de prime due jusqu'à cette date.

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• Le locataire doit être assuré au moins pour les risques locatifs et vous en donner l'attestation à l'entrée, puis chaque année à votre demande.
• Sans attestation, choisissez : assurer pour son compte ou demander la résiliation du bail.
• Assurer pour son compte suppose une lettre recommandée, un mois d'attente et une majoration de 10 % au plus.
• Une fois cette lettre envoyée, la résiliation pour défaut d'assurance n'est plus possible.
• Conservez chaque attestation avec le bail : c'est votre preuve en cas de sinistre.