Locataire bruyant ou gênant : ce que le propriétaire doit faire, et ce qu'il risque

Le voisin gêné doit d'abord s'adresser à votre locataire : en parler, puis écrire, simplement puis en recommandé. En parallèle, il vous envoie une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle décrit les nuisances et vous demande d'agir.

En copropriété, il peut passer par le syndic, qui vous transmet le signalement. Il peut aussi joindre des preuves : témoignages, pétition, main courante, constat d'un commissaire de justice.

À partir de cette lettre, vous êtes « informé ». C'est le moment où votre obligation d'agir commence.

Agissez vite et gardez une trace écrite de chaque étape. Concrètement :

1. Vérifiez les faits. Demandez au voisin des précisions : dates, heures, nature du bruit. Recoupez avec d'autres voisins ou le syndic si possible.
2. Mettez en demeure votre locataire. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, ou faites délivrer un acte par un commissaire de justice. Décrivez les nuisances, rappelez les démarches déjà faites et joignez les plaintes reçues.
3. Tentez un règlement amiable si rien ne change. Le conciliateur de justice est gratuit ; un médiateur ou une procédure participative avec avocats sont payants. Voir le conciliateur de justice.
4. Saisissez le juge du tribunal dont dépend le logement si les nuisances continuent. Vous demandez la résiliation du bail et l'expulsion. Service-Public recommande de vous faire assister par un avocat.

Répondez aussi au voisin, par écrit, pour lui dire ce que vous avez fait. Cela montre que vous n'êtes pas resté inactif.

Exemple. Monique loue un trois-pièces à Lyon. En mars, le syndic lui transmet trois plaintes pour des fêtes nocturnes. Elle met son locataire en demeure le 10 mars, puis informe les voisins. Les fêtes reprennent en mai. Elle saisit le conciliateur de justice, sans résultat. En septembre, avec un avocat, elle demande au juge de résilier le bail. Ses courriers datés prouvent qu'elle a agi à chaque étape.

Deux voies existent pour mettre fin à la location.

La clause du bail ne vous dispense donc pas du juge : elle s'applique quand une décision a déjà constaté les troubles. Le congé est souvent la voie la plus simple quand l'échéance approche. Ses règles de forme sont dans le congé donné par le bailleur.

Si vous ne faites rien après avoir été prévenu, le voisin peut saisir le tribunal pour engager votre responsabilité. Il demande alors des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

En copropriété, un voisin peut même demander lui-même la résiliation du bail, à votre place, par une « action oblique ». Il doit prouver la violation du règlement par le locataire, votre inaction et son préjudice.

Votre meilleure protection est une suite de courriers datés montrant que vous avez agi.

• Bruit lié au logement, pas au locataire. Un plancher mal isolé n'est pas une faute du locataire. Le trouble anormal de voisinage peut alors vous viser comme propriétaire : voir le trouble anormal de voisinage.
• Meublé de tourisme. Les nuisances de vacanciers se règlent d'abord par le contrat de location et le règlement intérieur que vous remettez. En copropriété, elles peuvent conduire à une interdiction votée en assemblée.
• Locataire âgé et protégé. Certains locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes sont protégés contre le congé, sauf motif légitime et sérieux, comme des troubles prouvés. Voir le locataire protégé.
• Plusieurs logements loués. Prévoyez dans chaque bail une clause sur l'usage paisible et le respect du règlement de copropriété, et remettez ce règlement au locataire.

Une procédure de résiliation demande des preuves solides et des délais stricts. Faites‑vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL. I Love Immo ne joue aucun de ces rôles.

À lire aussi : la commission de conciliation, le bruit en copropriété et les droits et obligations du locataire.

• Dès qu'un voisin vous prévient par écrit, vous devez agir pour faire cesser les nuisances de votre locataire.
• Commencez par une mise en demeure en recommandé, puis une tentative amiable, puis le juge.
• La clause de résiliation du bail joue seulement si les troubles ont été constatés par une décision de justice définitive.
• Si vous restez inactif, le voisin peut vous réclamer des dommages et intérêts.