Clause résolutoire et commandement de payer : comment le bail prend fin quand le loyer n'est plus payé

C'est le cas de certains baux signés avant le 29 juillet 2023. Vous n'êtes pas sans recours : vous demandez au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge décide alors si la faute est assez grave. La procédure est plus longue et son issue moins prévisible.

Le commandement de payer reste utile dans ce cas. Il prouve la dette et sa date. Lors du renouvellement du bail, profitez-en pour adopter le modèle officiel en vigueur, qui contient la clause.

Le commandement est un acte délivré par un commissaire de justice, l'ancien huissier. Il doit comporter six mentions. S'il en manque une, il est nul et la procédure repart de zéro.

1. Le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer.
2. Le montant mensuel du loyer et des charges.
3. Le décompte détaillé de la dette.
4. L'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à la résiliation du bail et à l'expulsion.
5. La possibilité de demander une aide au fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse.
6. La possibilité de demander au juge, à tout moment, un délai de grâce pour payer.

Avant 2023, le délai était de deux mois. Il est de six semaines pour les commandements délivrés depuis le 29 juillet 2023.

La caution. Si un proche s'est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours. Faute de quoi, elle ne pourra pas être tenue des pénalités ou des intérêts de retard. La dette elle-même reste due. Les règles de la caution sont détaillées dans la caution solidaire.

La commission de prévention des expulsions (Ccapex). C'est la commission départementale qui coordonne les actions pour éviter les expulsions. Le commissaire de justice lui signale le commandement dans deux cas : deux mois d'impayés sans interruption, ou une dette égale à deux mois de loyer hors charges. Cette règle vise les bailleurs particuliers et les sociétés civiles familiales. Un organisme social réalise ensuite un diagnostic de la situation du locataire.

Exemple. M. Petit loue un studio 600 € hors charges, plus 40 € de charges. Son locataire lui doit 1 280 € au 5 mars. Le commissaire de justice délivre le commandement le 10 mars, puis le signifie à la caution le 18 mars, dans les 15 jours. Le locataire a jusqu'au 21 avril pour tout payer. La dette dépasse deux mois de loyer hors charges : le commandement est signalé à la Ccapex.

Si la dette est payée en entier, la clause ne joue pas et le bail continue.

Sinon, vous pouvez faire assigner le locataire pour que le juge constate la résiliation. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Le juge peut alors :

• constater la résiliation et ordonner l'expulsion ;
• accorder au locataire jusqu'à trois ans pour payer, s'il a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette ;
• suspendre la clause pendant ces délais, si vous ou le locataire le demandez.

Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Au premier impayé, elle reprend son plein effet. La suite est décrite dans la procédure d'expulsion.

• Locataire en surendettement. Si la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable, le juge accorde des délais calés sur la procédure. Un avocat peut vous dire ce que cela change.
• Bail mobilité. La clause résolutoire peut y figurer. Visale l'exige d'ailleurs pour garantir un bail mobilité.
• Visale ou assurance loyers impayés. Prévenez l'organisme avant de lancer le commandement : il peut conduire lui-même la procédure et en prendre les frais en charge. Voir Visale côté propriétaire.
• Bailleur société. Une société autre qu'une société civile familiale doit saisir la Ccapex deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité.

Le coût de chaque acte figure dans le coût du commissaire de justice. Pour votre situation précise, un avocat ou l'ADIL de votre département vous conseille. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.

À lire aussi : le loyer commercial impayé et la prescription d'une dette de loyer.

• Tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire depuis le 29 juillet 2023.
• Elle ne vise que les impayés de loyer, de charges ou de dépôt, l'absence d'assurance et certains troubles de voisinage.
• Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse six semaines au locataire.
• Il doit être signifié à la caution dans les 15 jours.
• Le juge peut suspendre la clause si le locataire a repris le paiement du loyer courant.