Litige entre propriétaire et locataire : qui contacter, dans quel ordre et devant quel juge

Oui, quand votre demande porte sur 5 000 € ou moins. Sans tentative amiable, le juge peut déclarer votre demande irrecevable, c'est-à-dire refuser de l'examiner. Au-delà de 5 000 €, elle reste conseillée, mais facultative.

Le montant à retenir est le total de vos demandes. Une demande impossible à chiffrer, comme l'annulation du bail, suit d'autres règles : le tribunal est alors saisi par assignation, c'est-à-dire par un acte d'un commissaire de justice.

Trois interlocuteurs peuvent vous aider :

Pour certains sujets, la commission est la seule voie avant le juge. C'est le cas d'un loyer jugé trop bas ou trop haut, ou d'un complément de loyer. Les sujets, les délais et le déroulé d'une séance sont expliqués dans la commission départementale de conciliation. Le fonctionnement du conciliateur est décrit dans saisir un conciliateur de justice.

Exemple : Gérard loue un deux-pièces. À la sortie de son locataire, il retient 600 € sur le dépôt de garantie pour un parquet abîmé. Le locataire conteste. La somme est inférieure à 5 000 € : avant d'aller au tribunal, l'un ou l'autre doit tenter la conciliation. Devant la commission, ils s'accordent sur une retenue de 350 €. L'accord signé met fin au litige.

Si la démarche amiable échoue, vous saisissez le juge des contentieux de la protection. C'est un juge du tribunal judiciaire chargé, entre autres, des baux d'habitation. Le bon tribunal est celui du lieu du logement, pas celui de votre domicile.

Vous avez en principe 3 ans à partir de l'apparition du litige. N'attendez pas : les preuves se perdent et les souvenirs s'effacent.

Apportez au juge l'avis ou le constat d'échec de la conciliation. Il montre que la tentative amiable a eu lieu. Un avocat n'est pas obligatoire devant ce juge, mais il peut vous être utile. Pour un dossier lourd, comme une résiliation du bail ou une expulsion, consultez un avocat ou votre agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui renseigne gratuitement propriétaires et locataires.

Pour un impayé avec une clause résolutoire dans le bail, la procédure est particulière. Elle passe par un commandement de payer, décrit dans le commandement de payer et la clause résolutoire.

• Bail mobilité. La commission départementale de conciliation ne peut pas être saisie. Passez par le conciliateur de justice ou un médiateur.
• Logement social. La commission traite aussi les litiges avec un bailleur social, mais pas tous les sujets. Les loyers, par exemple, suivent des règles propres.
• Outre-mer. Les étapes sont proches, mais des règles locales peuvent s'appliquer. Renseignez‑vous auprès de l'ADIL du département.
• Litige avec plusieurs locataires d'un même immeuble. La commission peut traiter un litige collectif, par exemple sur les charges de l'immeuble.
• Location par une agence. L'agence agit pour le propriétaire, mais c'est le propriétaire qui est partie au litige. Gardez une copie de tous les échanges.

Cette page présente les règles générales. Pour votre situation précise, un avocat ou l'ADIL de votre département peut vous conseiller. I Love Immo n'est ni avocat ni conciliateur.

À lire aussi : le conseil gratuit de l'ADIL, quand consulter un avocat et le locataire bruyant.

• Commencez par la discussion, puis une lettre recommandée avec les pièces du dossier.
• Jusqu'à 5 000 €, la tentative amiable est obligatoire avant le tribunal : commission de conciliation ou conciliateur, gratuits, ou médiateur.
• Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du lieu du logement.
• Vous avez en général 3 ans pour agir à partir de l'apparition du litige.
• Le locataire continue de payer son loyer pendant le litige, sauf décision du juge.