Logement intermédiaire : définition, plafonds de loyer 2026 et avantages pour le bailleur

Pour un bail signé en 2026 en métropole, le loyer intermédiaire ne doit pas dépasser ces montants (fiches F31151 et F39735). Les zones classent les communes selon la difficulté à s'y loger : A bis est la plus tendue, C la moins tendue.

« Sur agrément » signifie qu'une autorisation est nécessaire dans ces zones. Le plafond par m² est ensuite corrigé par un coefficient qui dépend de la surface du logement. Il peut aussi être réduit localement.

En outre-mer, il est de 12,21 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon. Il est de 14,46 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna.

Exemple : Jacques possède un appartement de 50 m² en zone B1. Le plafond de base est de 11,80 € × 50 = 590 € par mois hors charges, avant le coefficient de surface. Les loyers du quartier tournent autour de 620 €. Louer en intermédiaire suppose donc d'accepter un loyer un peu plus bas, en échange de l'avantage fiscal.

Pour comparer avec le marché, l'estimation du loyer donne le loyer pratiqué pour un logement comparable dans votre commune.

Le revenu du locataire doit rester sous un plafond, vérifié à la signature du bail. On regarde son revenu fiscal de référence, le montant inscrit sur son avis d'impôt. Pour un bail signé en 2026, c'est le revenu de 2024 qui compte (fiche F39735) :

Le régime appelé LLI, pour logement locatif intermédiaire, est réservé aux personnes morales, c'est-à-dire aux sociétés et aux organismes. Elles paient une TVA réduite à 10 % sur les logements neufs qu'elles achètent ou font construire (article 279-0 bis A du code général des impôts). Elles les louent ensuite au niveau intermédiaire, comme résidence principale.

Les conditions portent notamment sur :

• le lieu : les communes classées dans les zones du dispositif Pinel, ou certaines opérations d'aménagement et de revitalisation ;
• les plafonds de loyer et de ressources : ceux du dispositif Pinel pour la location vide ;
• la part de logements sociaux : plus de 25 % dans la commune ou dans l'ensemble immobilier, sauf exceptions.

Ces bailleurs, dits institutionnels, gèrent des immeubles entiers. Si vous cherchez à louer un tel logement, c'est auprès d'eux que vous déposez votre demande.

Vous ne pouvez pas profiter du régime LLI. Deux dispositifs vous permettent en revanche de louer au niveau intermédiaire, avec un avantage fiscal (fiches F35782, F39735 et F1351) :

Dans les deux cas, le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds. Le Pinel, qui reposait sur les mêmes plafonds, ne peut plus être souscrit depuis le 1er janvier 2025. Pour comparer ces deux dispositifs avec les autres, voyez la défiscalisation immobilière.

• Location meublée. Le dispositif Jeanbrun et Loc'Avantages imposent une location vide. Pour les grands bailleurs, des plafonds propres au meublé sont fixés par décret.
• Encadrement des loyers. Dans les villes concernées, deux plafonds s'appliquent : le plafond intermédiaire et le loyer de référence majoré. C'est le plus bas des deux qui s'impose. Voir l'encadrement des loyers.
• Droits démembrés. La propriété est parfois partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Dans ce cas, le dispositif Jeanbrun n'est ouvert à aucun des deux.
• Outre-mer. Les plafonds de loyer et de ressources sont spécifiques. Ils figurent sur les fiches de Service-Public.

Pour situer ces dispositifs parmi les autres choix d'un bailleur, voir le premier investissement locatif. Ces dispositifs vous engagent sur plusieurs années. Si vous ne respectez pas l'engagement, vous perdez l'avantage fiscal. Faites valider votre projet par un conseiller fiscal ou par l'ADIL de votre département, l'agence départementale d'information sur le logement. I Love Immo n'est pas conseiller fiscal.

À lire aussi : investir dans le neuf ou l'ancien.

• Le logement intermédiaire se loue sous des plafonds de loyer et de ressources, entre le logement social et le marché libre.
• En 2026, le plafond de loyer va de 10,26 € à 19,71 € par m² et par mois, hors charges, selon la zone.
• La TVA à 10 % du LLI est réservée aux personnes morales, c'est-à-dire aux sociétés et aux organismes.
• Un particulier peut louer au niveau intermédiaire avec le dispositif Jeanbrun ou avec Loc'Avantages.
• Comparez toujours le plafond au loyer du marché avant de vous engager.