Maison en zone inondable : ce qu'il faut savoir pour acheter, vendre et s'assurer

Le plan de prévention est préparé par l'État. Le préfet l'approuve par un arrêté, après une enquête publique. Le plan peut :

• délimiter des zones exposées, où les constructions nouvelles sont interdites ou autorisées sous conditions ;
• délimiter des zones de précaution, où des aménagements pourraient aggraver le risque ailleurs ;
• fixer des mesures de prévention et de protection pour les communes et les particuliers ;
• imposer des mesures aux maisons existantes, payées par leurs propriétaires.

En général, la zone rouge interdit de construire et la zone bleue autorise à construire sous conditions. Mais chaque plan a ses propres zones et ses propres noms : seul son règlement fait foi.

Un terrain en zone rouge n'accueillera en principe pas de maison neuve. Un terrain « non constructible en zone inondable » ne vaut donc pas le prix d'un terrain à bâtir.

Concrètement, avant de signer :

1. Lisez le règlement du PPRI qui couvre la parcelle.
2. Lisez le plan local d'urbanisme, qui fixe les règles de construction de la commune.
3. Interrogez le service urbanisme de la mairie.

Pour une maison existante, le plan peut rendre des travaux obligatoires. Vous avez cinq ans au plus pour les faire, moins en cas d'urgence. Leur coût est plafonné à 10 % de la valeur du bien à la date d'approbation du plan (article R562-5 du code de l'environnement). L'entretien courant reste permis : aménagements intérieurs, façades, toiture.

Exemple : la maison de Pascale valait 200 000 € quand le PPRI a été approuvé. Les travaux imposés ne peuvent donc pas dépasser 20 000 €. Selon Géorisques, le fonds Barnier, un fonds public de prévention des risques, finance 80 % de ces travaux. La limite est de 36 000 € par logement. Il pourrait donc ici payer jusqu'à 16 000 €. Pascale fait sa demande auprès de la direction départementale des territoires, le service de l'État dans le département.

Géorisques cite plusieurs travaux de ce type :

• créer un espace refuge à l'étage ;
• poser des batardeaux, des barrières amovibles devant les portes et fenêtres ;
• mettre le chauffage en hauteur.

Ce qui est exigé chez vous dépend du règlement du plan.

Si le bien est dans le périmètre d'un PPRI, en projet ou approuvé, le vendeur doit fournir un état des risques. Ce document comprend :

• un extrait de la carte du plan qui situe le bien ;
• l'extrait du règlement qui le concerne ;
• les travaux imposés, et s'ils ont été faits ;
• les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont donné lieu à une indemnisation pour ce bien.

L'état des risques doit dater de moins de six mois. Il est remis dès la première visite, puis joint à la promesse et à l'acte. S'il n'a pas été remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence que le lendemain de sa remise. Si le vendeur ne respecte pas ces règles, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix (article L125-5 du code de l'environnement).

Le vendeur déclare enfin dans ce document les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle. Cela vise ceux survenus pendant qu'il était propriétaire, et ceux dont on l'a informé. Une maison inondée et indemnisée en 2021 se vend donc avec cette information écrite.

Si vous achetez, posez trois questions :

1. La maison a‑t‑elle déjà été inondée ?
2. Jusqu'à quelle hauteur ?
3. Quels travaux le plan impose‑t‑il encore ?

Le détail du document est dans l'état des risques expliqué.

La garantie catastrophe naturelle est incluse d'office dans tout contrat qui couvre les dommages aux biens, comme une multirisque habitation. Elle joue quand un arrêté publié au Journal officiel reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune. Vous déclarez alors le sinistre à votre assureur dans les 30 jours qui suivent sa publication. La franchise légale, les délais d'indemnisation et les démarches sont détaillés dans l'indemnisation d'une catastrophe naturelle.

Une exception à connaître. L'assureur peut refuser un bien construit après la publication d'un plan de prévention approuvé, sur un terrain que ce plan déclare inconstructible (code des assurances). Les biens qui existaient avant le plan restent couverts. En cas de refus, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, l'organisme public qui peut obliger un assureur à vous couvrir.

Le prix de l'assurance habitation dépend de l'assureur, du bien et des garanties choisies. Comparez plusieurs devis en vérifiant les garanties. Pour savoir qui doit s'assurer et ce que le contrat doit couvrir, voyez l'assurance habitation obligatoire.

• Location. L'état des risques est remis au locataire dès la première visite et joint au bail. Il est refait à chaque nouveau locataire s'il n'est plus à jour.
• Appartement en copropriété. L'état des risques est dû pour tous les lots situés dans le périmètre du plan, même en étage. Les travaux sur les parties communes se votent en assemblée générale.
• Caves et sous-sols. Une remontée de nappe inonde d'abord les niveaux enterrés. Géorisques conseille la prudence quand vous pompez une cave inondée : cela peut fragiliser les murs.
• Rachat d'une maison très exposée. Le fonds Barnier peut financer le rachat par une commune d'une maison gravement menacée. C'est aussi possible pour une maison sinistrée à plus de la moitié de sa valeur.
• Sol argileux. L'alternance de sécheresses et de pluies fait aussi bouger les sols argileux. Voyez les argiles et la vente d'une maison et les mouvements de terrain.

À lire aussi : débroussaillement (OLD) : obligations à la vente.

• Le plan de prévention des risques d'inondation est la seule carte qui crée des obligations. Les autres cartes informent.
• En zone d'interdiction, une maison neuve n'est en principe pas possible. En zone sous conditions, le règlement fixe les règles.
• Les travaux imposés à une maison existante sont plafonnés à 10 % de sa valeur. Le fonds Barnier peut en financer une partie.
• Le vendeur remet l'état des risques dès la première visite et déclare les sinistres indemnisés.
• Après une inondation reconnue catastrophe naturelle, déclarez le sinistre dans les 30 jours qui suivent l'arrêté. La franchise est de 380 € pour une habitation.