Recul du trait de côte : ce que le vendeur doit dire et ce que l'acheteur doit vérifier

Ce sont les communes inscrites sur une liste fixée par décret. Elles se sont déclarées volontaires, en raison de leur vulnérabilité. La liste date du décret du 29 avril 2022. Elle a été modifiée en 2023, en 2024, et en dernier lieu par le décret du 13 février 2026.

Être sur la liste ne suffit pas pour que les règles s'appliquent à votre terrain. La commune doit encore dessiner les zones exposées dans son document d'urbanisme.

Depuis le 26 mai 2026, une loi du 26 novembre 2025 a revu cette procédure de révision. Elle ne s'applique pas aux procédures déjà engagées à cette date. Pour savoir où en est votre commune, interrogez le service urbanisme de la mairie.

Les règles diffèrent beaucoup entre les deux zones. C'est ce qui pèse sur la valeur d'un bien.

Dans la zone de 30 à 100 ans, toute construction neuve ou extension bâtie après l'entrée en vigueur du plan devra être démolie, et le terrain remis en état. Le maire l'ordonne par arrêté quand le recul menace la sécurité dans les trois ans. Le propriétaire a au moins six mois pour agir. Sinon, après une mise en demeure d'un mois au moins, la commune fait les travaux à ses frais.

Avant de commencer les travaux, le propriétaire dépose à la Caisse des dépôts une somme égale au coût estimé de la démolition et de la remise en état. Cette somme est bloquée pour cent ans au plus. Elle peut lui être rendue au fur et à mesure des travaux de démolition. Aucune indemnité n'est due par l'autorité qui ordonne la démolition.

Exemple : Françoise achète en 2027 un terrain dans la zone de 30 à 100 ans d'une commune bretonne. Elle peut y faire construire. Mais elle devra d'abord consigner le coût estimé de la démolition future, et l'acte de vente de sa maison, plus tard, devra mentionner cette obligation.

Deux obligations se cumulent.

L'état des risques. Il est obligatoire quand le bien est dans une zone exposée délimitée par le plan local d'urbanisme, la carte communale ou une carte de préfiguration. Selon Service-Public.fr, il doit indiquer :

• l'horizon d'exposition, à 30 ans ou de 30 à 100 ans ;
• le rappel des règles applicables à la zone ;
• le caractère provisoire du zonage, s'il vient d'une carte de préfiguration ;
• l'application éventuelle de l'obligation de démolir et de remettre en état.

Il est remis dès la première visite, puis joint à la promesse et à l'acte. S'il manque, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix. Le contenu de chaque rubrique est détaillé dans comment lire un état des risques.

La mention dans l'acte. Pour une construction soumise à l'obligation de démolir, la promesse, l'acte de vente et le bail doivent mentionner cette obligation. Sans cette mention, le contrat est nul (article L121-22-5 du code de l'urbanisme).

Si vous achetez, posez ces questions à la mairie et au vendeur :

1. La commune est‑elle sur la liste du décret ?
2. Le terrain est‑il dans une zone exposée, et laquelle ?
3. La maison ou l'extension a‑t‑elle été construite après l'entrée en vigueur du plan ?
4. Une somme a‑t‑elle été consignée pour la démolition ?

• Location. L'état des risques est aussi remis au locataire, et le bail d'un bâtiment soumis à démolition doit le mentionner.
• Commune avec un plan de prévention des risques littoraux. Si ce plan traite déjà du recul du trait de côte, la commune n'est pas obligée de dresser sa propre carte. Elle peut le faire. Voir les plans de prévention des risques.
• Bail réel du code de l'environnement. Les bâtiments construits dans le cadre du bail réel prévu pour ces zones (article L321-18 du code de l'environnement) échappent à l'obligation de démolition décrite plus haut.
• Permis de construire. Pour les constructions vouées à la démolition, des règles propres s'appliquent au silence de la mairie. Voir le permis de construire tacite.
• Submersion marine. Une maison peut aussi être exposée aux inondations venues de la mer. Voir acheter en zone inondable.

Avant d'acheter ou de vendre un bien exposé, faites vérifier l'acte par un notaire, en particulier les mentions sur la démolition.

• Le recul du trait de côte est l'avancée lente et prévisible de la mer. Il est encadré par le code de l'urbanisme.
• Les règles visent les communes listées par décret, dont la liste a été mise à jour le 13 février 2026.
• Le plan local d'urbanisme délimite deux zones : d'ici 30 ans, et de 30 à 100 ans.
• Dans la zone à 30 ans, on répare l'existant. Dans la zone de 30 à 100 ans, on construit, mais avec une démolition future à prévoir.
• L'état des risques doit indiquer la zone. Pour un bâtiment voué à la démolition, l'acte doit aussi le dire, sinon il est nul.