Viager sans rente : ce que cachent ces annonces et les vraies formules pour les seniors

Le prix est payé en plusieurs fois, sur une durée fixée dans l'acte. La chambre des notaires de Paris la décrit ainsi : une partie comptant, puis des mensualités.

• Le total est connu dès la signature. Le vendeur sait ce qu'il touchera, et l'acheteur ce qu'il paiera.
• Si le vendeur décède avant la fin, ses héritiers reçoivent ce qui reste dû.
• Elle peut être occupée : le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation pour une durée limitée.
• Les mensualités ne sont pas imposables pour le vendeur, selon la même source, car elles paient le prix.

Le fonctionnement détaillé, libre ou occupé, est expliqué dans la vente à terme.

Le vendeur vend la « nue-propriété », c'est-à-dire la propriété sans le droit d'utiliser le bien. Il garde « l'usufruit » : le droit d'y habiter ou de le louer, en général jusqu'à son décès. L'acheteur paie tout le prix à la signature.

Au décès du vendeur, l'usufruit s'éteint et l'acheteur devient plein propriétaire. Le prix est inférieur à la valeur du bien libre, puisque l'acheteur attend. Tout est détaillé dans la vente en nue-propriété.

Sources : fiches F2762 et F3173 de Service-Public, chambre des notaires de Paris.

Exemple. Odette, 78 ans, veut rester dans sa maison et toucher un revenu sûr pendant dix ans. Une vente à terme occupée lui convient : l'acheteur verse une partie comptant, puis des mensualités pendant dix ans. Si elle décède avant, ses enfants touchent le solde. Son voisin Paul, 82 ans, préfère un capital tout de suite. Il vend la nue-propriété et garde l'usufruit.

Lisez l'annonce comme un contrat, pas comme un slogan. Posez ces questions au vendeur ou au notaire :

1. Quel contrat sera signé : vente à terme, vente de la nue-propriété ou vrai viager ?
2. Le vendeur garde‑t‑il un droit d'habiter, et pour combien de temps ?
3. Qui paie l'entretien, la taxe foncière et les gros travaux ?
4. Que se passe‑t‑il si l'acheteur ne paie plus ? Une clause résolutoire, qui annule la vente en cas d'impayés, est‑elle prévue ?
5. Que reçoivent les héritiers si le vendeur décède tôt ?

Le choix dépend de votre âge, de vos héritiers et de vos impôts. Faites‑vous conseiller par un notaire, qui rédigera l'acte, et au besoin par un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

• Un couple de vendeurs. En vente à terme, prévoyez dans l'acte ce qui se passe au premier décès. En nue-propriété, l'usufruit peut être réservé aux deux époux.
• Un vendeur qui veut quand même une rente. C'est alors un vrai viager : voir le fonctionnement du viager. Le point de vue de l'acheteur est expliqué dans l'achat en viager.
• Une vente « à terme » dans le neuf. Le même nom désigne aussi une forme de vente d'immeuble à construire. Elle n'a rien à voir avec le viager.
• Les valeurs selon l'âge. Notre outil nue-propriété et usufruit donne la répartition fiscale officielle.

À lire aussi : rente en viager : calcul, bouquet et barèmes.

• Le « viager sans rente » n'est pas un viager : la rente à vie en est le cœur.
• Ces annonces recouvrent le plus souvent une vente à terme ou une vente de la nue-propriété.
• En vente à terme, le total et la durée sont connus, et les héritiers touchent le solde.
• En nue-propriété, le vendeur reçoit tout le prix et garde le droit d'habiter.
• Faites vérifier par le notaire le contrat exact avant de signer.