Vente à terme : vendre en étant payé par mensualités, libre ou occupée

Tout dépend de qui habite le logement après la vente. Le tableau compare les deux formules.

Dans la vente occupée, la répartition des autres charges et des travaux doit être écrite dans l'acte. Faites préciser par le notaire qui paie la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux.

On parle parfois de « viager sans rente » pour une vente à terme : ce cas est traité dans le viager sans rente.

La différence tient à une seule question : quand les paiements s'arrêtent‑ils ? En viager, la rente est versée jusqu'au décès du vendeur. Personne ne sait donc combien l'acheteur paiera au total. En vente à terme, tout est fixé dès la signature.

En viager, la part imposable de la rente va de 30 % à 70 % selon votre âge au premier versement. Par exemple, elle est de 30 % si vous avez plus de 69 ans. En vente à terme, la chambre des notaires de Paris rappelle que les mensualités ne sont pas imposables. Si le contrat prévoit des intérêts en plus du prix, demandez au notaire comment ils sont imposés.

Le vendeur fait crédit à l'acheteur : il doit donc se protéger. Deux garanties principales existent.

• Une garantie sur le bien. La loi donne au vendeur d'un immeuble une garantie sur ce bien pour le paiement du prix. Depuis le 1er janvier 2022, on l'appelle « hypothèque légale spéciale du vendeur », l'ancien privilège du vendeur (Code civil, art. 2402). Si le bien est revendu, le vendeur est payé en priorité sur le prix.
• Une clause résolutoire. Elle prévoit que la vente est annulée si l'acheteur ne paie pas. Pour un immeuble, l'acheteur peut encore payer tant qu'il n'a pas reçu de sommation, c'est-à-dire une mise en demeure officielle. Après celle-ci, le juge ne peut plus lui accorder de délai.

L'acte peut aussi dire ce que deviennent les sommes déjà versées en cas d'annulation. Selon la chambre des notaires de Paris, le vendeur peut les garder si le contrat le prévoit. Ce point se négocie : lisez-le de près, que vous soyez vendeur ou acheteur.

Pour le vendeur, l'éventuel impôt sur la plus-value est calculé et payé par le notaire au moment de la vente. Il porte sur le prix stipulé dans l'acte. Prévoyez donc une somme comptant suffisante pour le régler. La vente de votre résidence principale reste exonérée, comme dans une vente classique. Pour une estimation, utilisez le calcul de la plus-value, et le prix net vendeur pour ce qui vous reste après frais.

• Bien encore grevé d'un prêt. Votre crédit doit être remboursé à la vente. La somme comptant doit souvent servir à cela, et à lever l'hypothèque de la banque.
• L'acheteur revend avant la fin. Votre garantie suit le bien : le solde vous est payé sur le prix de la revente.
• Vendre seulement les murs et garder l'usage à vie. C'est une autre formule, la vente de la nue-propriété : voir vendre en nue-propriété.
• Vendeur en difficulté qui veut racheter plus tard. La vente avec faculté de rachat répond à un autre besoin : voir la vente à réméré.

I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Une vente à terme se construit avec le notaire, qui rédige les garanties et la clause d'indexation.

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• L'acheteur est propriétaire dès la signature, mais paie le prix en plusieurs fois, sur une durée fixée.
• Libre, l'acheteur occupe tout de suite ; occupée, le vendeur garde un droit d'habitation pour un temps.
• À la différence du viager, le montant total est connu et les héritiers du vendeur touchent le reste.
• Le vendeur est protégé par une garantie sur le bien et par une clause résolutoire.
• L'impôt sur la plus-value éventuel se paie à la signature : prévoyez une somme comptant suffisante.