Faut‑il une autorisation ?
Pas toujours. Le permis de démolir n'est obligatoire que si la commune l'a instauré, ou si la maison est en secteur protégé. C'est le cas aux abords d'un monument historique, en site patrimonial remarquable, en site inscrit ou classé. Le détail, le formulaire et les délais sont dans le permis de démolir.
Si vous reconstruisez, le plus simple est de tout demander en une fois. Le permis de construire de maison individuelle, cerfa n° 13406*17, comporte un volet démolition.
Concrètement :
- Demandez au service de l'urbanisme de la mairie si le permis de démolir existe dans votre commune.
- Vérifiez si la maison est en secteur protégé, sur le plan local d'urbanisme.
- Déposez le permis de démolir, ou le permis de construire avec son volet démolition.
- Une fois l'accord obtenu, attendez quinze jours avant de commencer, et affichez l'autorisation sur le terrain.
Les diagnostics avant de démolir
Le plus important est l'amiante. Si le permis de construire de la maison date d'avant le 1er juillet 1997, un repérage avant démolition est obligatoire. Il est plus complet que le diagnostic de vente : toiture, façades, conduits, sols, colles. C'est vous, le propriétaire qui commande la démolition, qui le faites faire par un diagnostiqueur certifié. Voyez le diagnostic amiante avant démolition.
D'autres obligations peuvent s'ajouter :
| Situation | Ce qui s'ajoute |
|---|---|
| Maison en zone termites délimitée par le préfet | Bois brûlés sur place ou traités, et déclaration en mairie |
| Plus de 1 000 m² de bâtiments démolis, ou ancienne activité à risque | Diagnostic des déchets, dit PEMD |
| Peintures anciennes au plomb | Précautions pour les ouvriers et les déchets |
Le diagnostic PEMD, pour « produits, équipements, matériaux et déchets », vise surtout les grands bâtiments : voyez le diagnostic PEMD. L'ensemble est résumé dans les diagnostics avant travaux.
Les étapes du chantier, dans l'ordre
- Faire établir les devis de plusieurs entreprises de démolition, après le repérage amiante. Sans ce rapport, l'entreprise ne peut pas chiffrer correctement.
- Faire couper et neutraliser les réseaux : électricité, gaz, eau, téléphone. Contactez chaque fournisseur ou gestionnaire bien à l'avance.
- Faire constater l'état des maisons voisines, surtout si elles sont mitoyennes.
- Faire retirer l'amiante, s'il y en a, par une entreprise certifiée pour ce travail, avant la démolition.
- Vider et curer la maison : mobilier, menuiseries, équipements qui peuvent être réemployés ou recyclés.
- Démolir, à la pelle mécanique ou à la main selon l'accès.
- Évacuer et trier les déchets : béton, bois, métaux, plâtre. Demandez les bordereaux qui prouvent où ils sont partis.
- Remettre le terrain en état : remblai, nivellement, fondations retirées ou non selon votre projet.
Exemple. Annick hérite d'une maison de 1965 de 120 m² qu'elle veut remplacer. Sa commune n'a pas instauré le permis de démolir et la maison n'est pas en secteur protégé. Elle dépose donc seulement un permis de construire pour la maison neuve. Avant tout, elle fait faire le repérage amiante : des plaques en fibrociment sont trouvées sur l'abri de jardin. Elle demande trois devis qui chiffrent à part le retrait de ces plaques.
Qu'est‑ce qui fait varier le prix ?
Aucun texte ne fixe le prix d'une démolition. Il dépend surtout de :
- la surface et le volume : nombre de niveaux, sous-sol, dépendances ;
- les matériaux : une maison en pierre ou en béton coûte plus cher à démolir qu'un bâtiment léger ;
- la présence d'amiante : son retrait est un chantier à part, souvent le premier poste du devis ;
- l'accès : rue étroite, maison mitoyenne, absence de place pour les engins ;
- le tri et le transport des déchets, selon la distance aux centres de traitement ;
- les fondations et dalles à retirer, ou non ;
- la remise en état du terrain.
Comparez des devis qui détaillent les mêmes postes, avec l'attestation d'assurance de l'entreprise. Voyez les mentions obligatoires d'un devis.
Les cas particuliers
- Démolition partielle. Abattre un garage, une véranda ou une extension suit les mêmes règles : permis de démolir là où il existe, repérage amiante si le bâtiment date d'avant juillet 1997. Pour transformer plutôt que démolir, voyez transformer un garage en pièce de vie.
- Maison mitoyenne. Le mur commun doit rester solide et protégé des intempéries. Un accord écrit avec le voisin et un constat avant travaux sont indispensables.
- Bâtiment menaçant ruine. Si la mairie ordonne la démolition d'un bâtiment dangereux, le permis de démolir n'est pas nécessaire.
- Indivision ou succession. Tous les propriétaires doivent être d'accord pour démolir. Demandez conseil au notaire chargé de la succession.
Ce qu'il faut retenir
- Le permis de démolir n'existe que dans certaines communes et en secteur protégé.
- Le repérage amiante est obligatoire avant de démolir une maison dont le permis date d'avant juillet 1997.
- Coupez les réseaux, faites constater l'état des voisins, puis démolissez et triez les déchets.
- Le prix dépend de la surface, des matériaux, de l'amiante et de l'accès : comparez des devis détaillés.
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Questions fréquentes
Peut‑on démolir sa maison soi-même ?
C'est possible pour un petit bâtiment sans amiante, mais rarement prudent pour une maison. Le repérage amiante reste dû si le permis date d'avant juillet 1997. Une démolition mal menée peut abîmer la maison voisine, et vous en seriez responsable. Une entreprise assurée protège mieux tout le monde.
Faut‑il prévenir les voisins avant une démolition ?
L'affichage de l'autorisation informe les voisins, mais leur parler avant est vivement conseillé. Pour une maison mitoyenne ou proche, faites établir un constat de l'état de la maison voisine avant le chantier, par un commissaire de justice. Il évite les discussions sur des fissures qui existaient déjà.
Une démolition fait‑elle baisser la taxe foncière ?
Elle peut changer, car le bien n'est plus une maison mais un terrain, qui reste imposé. Prévenez le service des impôts fonciers de votre département, pour que la situation du bien soit mise à jour. Il vous dira à partir de quelle année le changement compte.
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
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