Division parcellaire : comment diviser son terrain, avec quelle autorisation et quelles étapes

Le permis d'aménager et ses délais sont détaillés dans le permis d'aménager. La déclaration préalable, son dossier et son délai d'un mois sont présentés dans la déclaration préalable de travaux.

C'est le cas le plus courant pour les propriétaires d'une maison sur un grand terrain. Le lot qui garde la maison n'est pas un lot à bâtir, si la maison n'est pas destinée à être démolie. C'est le lot détaché pour construire qui fait de l'opération un lotissement.

Exemple : la maison de Jacques est à l'avant d'un terrain de 1 400 m². Il veut vendre les 600 m² du fond comme terrain à bâtir. Ce lot a un accès direct sur un chemin communal. Le lot de 800 m² avec la maison n'est pas concerné. Le lot de 600 m² est un lot à bâtir : Jacques dépose une déclaration préalable de division. Et si l'accès au fond devait passer par une allée à créer, commune à plusieurs lots ? Il faudrait alors vérifier avec la mairie si un permis d'aménager est nécessaire.

Avant de vous engager, vérifiez que tout reste conforme au PLU, le plan local d'urbanisme de la commune :

• la maison conservée doit toujours respecter les distances par rapport aux nouvelles limites ;
• elle doit aussi respecter l'emprise au sol autorisée, c'est-à-dire la surface que les bâtiments peuvent occuper au sol ;
• le futur lot doit être constructible.

Concrètement :

1. Interrogez la mairie sur les règles du PLU : ce qu'on peut construire, distances aux limites, accès, réseaux. Ces règles peuvent limiter la division. Notre plan cadastral par adresse donne la référence de vos parcelles.
2. Faites intervenir un géomètre-expert. Il pose les bornes des futures parcelles. Il prépare aussi le document qui met à jour le cadastre, le « document modificatif du parcellaire cadastral ». Ce document crée les nouveaux numéros de parcelle. Une fois le procès-verbal de bornage signé par les propriétaires concernés, les limites sont définitives.
3. Déposez l'autorisation, si votre projet en demande une. La mairie répond à une déclaration préalable en un mois, deux en secteur protégé. Pour un permis d'aménager, comptez trois mois en général.
4. Signez la vente. Si vous vendez une parcelle, le notaire fait enregistrer la division au service de la publicité foncière, qui tient le registre officiel des propriétés. Si vous gardez toutes les parcelles, cet enregistrement n'est pas obligatoire.
5. Remettez à l'acheteur les documents obligatoires. Pour un terrain à bâtir dans une zone moyennement ou fortement exposée au retrait-gonflement des argiles, vous fournissez une étude géotechnique. Ce phénomène fait bouger les sols argileux selon la sécheresse et la pluie.

L'autorisation de diviser tombe si la division n'est pas réalisée dans les trois ans.

Il n'existe pas de prix officiel. Le budget se compose de plusieurs postes, que vous pouvez faire chiffrer avant de décider :

• les honoraires du géomètre-expert pour le bornage et le document d'arpentage. Ils sont libres et dépendent de la surface, du nombre de lots et des limites à reconnaître ;
• parfois la viabilisation du lot détaché, c'est-à-dire les raccordements à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement ;
• les frais de notaire de la vente, en principe payés par l'acheteur. Notre calcul des frais de notaire en donne l'ordre de grandeur ;
• les taxes : la division change la taxe foncière, et la taxe d'aménagement sera due par celui qui construira sur le lot.

Vendre une partie du terrain peut aussi entraîner un impôt sur la plus-value, c'est-à-dire sur le gain réalisé. Il dépend de la durée de détention et de votre situation. Notre simulateur de plus-value donne une première estimation. Le notaire vous indiquera les règles qui s'appliquent à votre cas.

• Zone protégée par la commune. Dans certains secteurs choisis par la commune, toute division volontaire demande une déclaration préalable, même sans projet de construction. La mairie peut refuser si la division menace le caractère naturel du site. Une vente faite sans respecter cette règle peut être annulée en justice dans les cinq ans.
• Terrain agricole. Une division faite pour un bail rural consenti à un agriculteur ne demande aucune démarche. C'est aussi le cas d'une division faite dans le cadre d'un aménagement foncier rural, comme un remembrement. La division ne rend pas le terrain constructible.
• Succession et indivision. Partager un terrain entre héritiers suit les mêmes règles d'urbanisme. Si un lot est destiné à être bâti, il faut la déclaration préalable ou le permis d'aménager. Le partage lui-même se fait chez le notaire.
• Terrain dans un lotissement existant. Pour rediviser un lot, respectez aussi le règlement et le cahier des charges du lotissement. Renseignez‑vous auprès de l'association syndicale du lotissement ou de la mairie.
• Division d'un bâtiment. Découper une maison en plusieurs logements est une autre démarche. Elle suit les règles sur les travaux et le changement d'usage, voire un « permis de diviser » dans certaines communes.

I Love Immo n'est ni géomètre ni notaire. L'annuaire ci-dessous liste des géomètres-experts dont l'inscription à l'Ordre a été vérifiée.

À lire aussi : cerfa de déclaration préalable : comment le remplir.

• Sans lot à bâtir, une division ne demande pas d'autorisation d'urbanisme, sauf dans les zones choisies par la commune.
• Un seul lot détaché pour construire suffit à faire un lotissement : déclaration préalable, ou permis d'aménager avec une voie commune ou en secteur protégé.
• Le lot qui garde une maison conservée n'est pas un lot à bâtir.
• Le géomètre-expert borne les parcelles et met à jour le cadastre. Le notaire enregistre la division lors de la vente.
• L'autorisation de diviser tombe si la division n'est pas réalisée dans les trois ans.