Architecte obligatoire : quand le seuil de 150 m² s'applique à une maison ou à un agrandissement

Le seuil ne porte ni sur la surface habitable, ni sur la surface au sol. Il porte sur la surface de plancher. C'est la surface de tous les étages fermés et couverts, mesurée à l'intérieur des murs. On en retire notamment :

• les parties de moins de 1,80 m sous plafond ;
• les places de stationnement, garage compris ;
• les combles non aménageables ;
• les trous des escaliers et des ascenseurs ;
• l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres extérieures, et celle des isolants.

Vous avez plusieurs bâtiments du même usage sur le terrain ? Seul compte celui qui fait l'objet de la demande. Une maison neuve de 120 m² construite à côté d'une ancienne maison de 100 m² ne dépasse donc pas le seuil.

Le tableau résume les cas les plus fréquents :

Le seuil de 150 m² change aussi le type d'autorisation. Prenons une commune dotée d'un PLU, le plan local d'urbanisme qui fixe les règles de construction. En zone urbaine, une extension de 20 à 40 m² demande en principe une simple déclaration préalable. Mais si elle fait dépasser 150 m² à la maison, il faut un permis de construire (article R*421-14 du code de l'urbanisme). Le permis et l'architecte arrivent alors ensemble.

Exemple 1 : la maison de Claude compte 145 m² de surface de plancher. Il ajoute une véranda de 15 m². La maison atteint 160 m². Mais une extension de 20 m² ou moins demande toujours une simple déclaration préalable. L'architecte n'est donc pas obligatoire.

Exemple 2 : la maison de Sophie fait 160 m² et se trouve hors zone urbaine. Elle prévoit une extension de 25 m². Comme l'extension dépasse 20 m², il faut un permis de construire. Et comme la maison dépasse déjà 150 m², l'architecte est obligatoire.

Exemple 3 : Karim fait construire une maison de 140 m² habitables avec un garage intégré de 30 m². Le garage ne compte pas dans la surface de plancher. Le projet reste sous le seuil : l'architecte n'est pas obligatoire.

La comparaison complète entre déclaration préalable et permis se trouve dans le permis de construire.

• Sociétés. Une société doit toujours faire appel à un architecte pour un permis de construire, quelle que soit la surface. Seules les exploitations et coopératives agricoles y échappent. C'est le cas d'une SCI familiale, une société civile immobilière, qui agrandit la maison qu'elle possède.
• Bâtiments agricoles. Le seuil est de 800 m² de surface de plancher et d'emprise au sol, c'est-à-dire de surface occupée au sol. Il vaut pour un bâtiment agricole construit par un exploitant pour son usage.
• Serres de production. L'architecte n'est pas exigé si deux conditions sont réunies. Les montants de la serre ne dépassent pas 4 m de haut. Et la serre ne dépasse pas 2 000 m² de surface de plancher et d'emprise au sol.
• Travaux limités. Même avec un permis, l'architecte n'est pas exigé pour certains travaux. Ce sont l'aménagement ou l'équipement intérieur, les vitrines de commerce, et les réparations qui ne changent pas l'aspect extérieur de façon visible.
• Lotissements. Pour un permis d'aménager qui porte sur plus de 2 500 m² de terrain à aménager, un architecte ou un paysagiste-concepteur doit préparer le projet. Voyez le permis d'aménager.

Le formulaire de permis contient une déclaration à signer. Par elle, vous attestez connaître les règles générales de construction, dont les règles d'accessibilité quand elles s'appliquent. L'architecte la signe aussi, s'il y en a un.

La loi impose une mission minimale : préparer le projet architectural du permis. Vous pouvez lui confier davantage :

• la conception détaillée ;
• la consultation des entreprises ;
• le suivi du chantier jusqu'à la réception.

Le contrat précise la mission choisie. Quand il dirige les travaux, l'architecte peut aussi remplir la déclaration de fin des travaux.

Ses honoraires sont libres. Ils dépendent de l'ampleur de la mission et du projet. Faites préciser par écrit ce qui est compris. Notre outil de budget de travaux, proposé ci-dessous, additionne les postes de votre agrandissement : honoraires, devis des entreprises et aides éventuelles.

• Rénovation lourde sans agrandissement. Une rénovation énergétique ou intérieure ne demande pas d'architecte si elle ne nécessite pas de permis de construire. Les priorités d'un tel chantier sont détaillées dans rénover une maison ancienne.
• Changement de destination. Changer l'usage d'un bâtiment s'appelle un changement de destination. Transformer une grange de 180 m² en logement, avec de nouvelles ouvertures, demande un permis et un architecte. Voyez le changement de destination.
• Achat d'un terrain avec permis. Un permis ne peut être transféré à une société que si ses plans ont été faits par un architecte.

I Love Immo n'est pas un cabinet d'architecture et ne dessine pas de plans. Pour votre projet, adressez‑vous à un architecte inscrit à l'Ordre.

À lire aussi : plan de coupe, de masse, de situation : le dossier.

• Pour un particulier, l'architecte est obligatoire avec un permis de construire dès que la surface de plancher dépasse 150 m², avant ou après les travaux.
• Le seuil se calcule en surface de plancher : garage, combles non aménageables et parties basses n'y comptent pas.
• Une déclaration préalable n'exige jamais d'architecte, même si la maison dépasse 150 m².
• Une SCI ou toute autre société doit faire appel à un architecte pour tout permis de construire.
• La loi impose l'architecte pour le projet du permis. Le suivi du chantier reste un choix.