Achat-revente : acheter avant de vendre, vendre d'abord ou tout signer le même jour

C'est la solution la plus sûre pour votre budget. Vous connaissez le prix exact de votre vente avant de vous engager.

Le capital restant dû sur votre ancien prêt est remboursé par le notaire, le jour de la vente, sur le prix payé par l'acheteur. Vous n'avez rien à avancer. Le reste vous sert d'apport pour l'achat suivant.

L'inconvénient est pratique. Entre la vente et l'achat, il faut parfois louer un logement, garder les meubles, déménager deux fois. Vous pouvez aussi demander à votre acheteur de rester dans les lieux quelques semaines après l'acte, si vous en convenez ensemble.

Exemple : Michel et Annie, 63 ans, vendent leur maison 320 000 € pour un appartement plus petit. Il leur reste 40 000 € de prêt. Le notaire rembourse la banque le jour de l'acte. Les 280 000 € restants, moins les frais de vente, financent leur appartement sans nouveau crédit.

Quand votre bien se vendra sûrement, et vite. Le prêt relais vous avance une partie de sa valeur, en général pour deux ans au plus. Vous le remboursez en une fois avec le prix de vente.

Il convient bien si :

• votre logement est dans un secteur où les biens partent vite ;
• l'estimation est prudente et appuyée par des professionnels ;
• vous pouvez payer les intérêts du relais et la mensualité d'un éventuel prêt complémentaire.

Il est risqué si le marché local ralentit ou si votre bien a des défauts qui freinent la vente. À l'échéance, le relais doit être remboursé, même sans vente.

Le calcul du montant, du coût et du prêt complémentaire est détaillé dans la simulation de prêt relais. Pour le prêt complémentaire, vérifiez aussi votre capacité d'emprunt.

Oui, mais il faut l'organiser dès les promesses. On parle parfois de ventes « en cascade » : votre acheteur finance votre achat, qui finance votre vendeur.

1. Signez la promesse de vente de votre bien.
2. Signez la promesse d'achat du suivant, avec une date d'acte qui suit de près celle de votre vente.
3. Prévenez les deux notaires : ils coordonnent les dates.
4. Prévoyez une solution de repli si l'une des deux ventes prend du retard.

Le point faible est la chaîne. Si l'acheteur de votre bien n'obtient pas son prêt, votre propre achat est menacé. Demandez à votre notaire comment vous protéger dans la promesse d'achat, par exemple par une condition liée à votre vente, si le vendeur l'accepte.

Oui, si votre contrat le prévoit et que la banque l'accepte. Le prêt en cours porte alors sur le nouveau bien, au taux d'origine, ce qui est intéressant si votre taux est bas. Les conditions, y compris pour les prêts aidés, sont détaillées dans transférer son prêt sur un nouveau bien.

Si vous remboursez le prêt par anticipation, la banque peut demander des indemnités, dans les limites prévues par la loi et le contrat. Le calcul du remboursement anticipé les estime.

• Bien hypothéqué. L'hypothèque est levée grâce au prix de vente. Son fonctionnement est expliqué dans l'hypothèque d'une maison.
• Divorce ou indivision. La vente demande l'accord de tous les propriétaires. Un prêt relais ne se met en place qu'avec l'accord de chacun.
• Retraite proche. La banque regarde vos revenus futurs pour le prêt complémentaire. Un relais long sur des revenus en baisse pèse lourd.
• Résidence secondaire. Vendre une résidence secondaire peut donner lieu à un impôt sur la plus-value : faites-le chiffrer par votre notaire avant d'arrêter votre plan.

I Love Immo n'est ni une banque ni un courtier. Pour votre propre situation, demandez conseil à votre banque et à votre notaire.

À lire aussi : vente en cascade : quand l'achat dépend d'une autre vente, vendre un bien avec un crédit en cours, garantie du prêt : caution, hypothèque ou PPD ?.

• Vendre d'abord protège votre budget, mais demande souvent un logement provisoire.
• Le prêt relais permet d'acheter sans attendre ; il reste dû même si la vente tarde.
• Signer les deux actes le même jour évite le double crédit, à condition de bien caler les promesses.
• Un prêt classique en cours est remboursé par le notaire le jour de la vente, sur le prix.
• Les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale) se remboursent à la vente, sauf transfert accepté.