Divorce avec un bien immobilier : vendre, racheter la part de l'autre, et ce que cela coûte

Tout dépend de votre contrat de mariage, ou de son absence. C'est la première chose que le notaire vérifie.

• Mariés sans contrat (communauté). Une maison achetée pendant le mariage est un bien commun : elle se partage par moitié. Une maison achetée avant le mariage, ou reçue en héritage, reste à celui qui en est propriétaire.
• Séparation de biens. Chacun garde ses biens. Un bien acheté à deux se partage selon les parts écrites dans l'acte d'achat.
• Argent commun mis dans le bien d'un seul. Parfois, l'argent du couple a remboursé le prêt d'un bien qui n'appartient qu'à l'un. Son propriétaire peut alors devoir une « récompense », c'est-à-dire un remboursement à la communauté.

Ces comptes se font lors de la liquidation, l'opération qui chiffre tout ce que le couple possède et doit, pour calculer la part de chacun.

Oui, si vous êtes d'accord tous les deux. Pendant le mariage, aucun époux ne peut vendre seul le logement de la famille, même s'il en est l'unique propriétaire. Une vente faite sans l'accord de l'autre peut être annulée à sa demande, dans l'année où il l'apprend (Code civil, art. 215).

Si vous vendez pendant la procédure, le prix entre dans les biens à partager. Dans un divorce par consentement mutuel, la convention signée avec vos avocats doit contenir la liquidation de vos biens. Quand elle porte sur un bien immobilier, cette liquidation doit être faite chez le notaire, par acte authentique.

Le divorce ne met pas fin au prêt. Si vous l'avez signé à deux, la banque peut réclamer chaque mensualité à l'un ou à l'autre. Trois sorties sont possibles :

1. Rembourser le prêt par anticipation, en général avec le prix de vente. Des pénalités peuvent être dues si le contrat les prévoit : le calcul du remboursement anticipé les estime.
2. Demander la désolidarisation de l'un des deux, si la banque l'accepte. L'autre reste alors seul tenu du prêt : voyez la désolidarisation d'un prêt après séparation.
3. Remplacer la garantie de celui qui part par une autre, par exemple une caution ou une hypothèque, avec l'accord de la banque.

Tant que la banque n'a pas donné son accord par écrit, continuez à payer : un impayé pénalise les deux ex-époux.

En général non, si la maison était votre résidence principale à la séparation. Celui qui est parti reste aussi exonéré, à trois conditions :

• le logement était la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
• l'autre l'a occupé jusqu'à sa mise en vente ;
• la vente a lieu dans un délai normal, en principe un an au plus.

Le service des impôts peut accepter un délai plus long, selon le marché local, le prix demandé et vos démarches de vente. Entre la mise en vente et la vente, le logement ne doit pas être loué ni prêté. Ces règles valent aussi pour les concubins et les partenaires de Pacs qui se séparent.

• Concubins. Vous êtes propriétaires en indivision, selon les parts de votre acte d'achat. Entre concubins, le rachat de la part de l'autre est traité comme une vente : il supporte les taxes d'une vente, plus élevées que le droit de partage. Voir acheter à deux en indivision.
• Partenaires de Pacs. Le droit de partage de 1,10 % s'applique aussi au partage qui suit la fin du Pacs.
• Désaccord total. Le bien reste en indivision, et l'un peut demander au juge le partage ou la vente. Les règles sont dans vendre un bien en indivision.
• Maison appartenant à un seul époux. Elle lui reste. Le juge aux affaires familiales peut toutefois accorder un bail à l'autre, au plus jusqu'à la majorité du plus jeune enfant.
• Résidence secondaire ou bien loué. Les mêmes règles de partage s'appliquent, mais pas l'exonération de la résidence principale.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Pour votre propre divorce, l'avocat et le notaire chiffrent les options avant que vous ne choisissiez.

À lire aussi : vendre un bien avec un crédit en cours, levée d'hypothèque après remboursement du prêt.

• Trois issues : vendre à un tiers, racheter la part de l'autre, ou rester propriétaires à deux.
• Le rachat supporte un droit de partage de 1,10 % de la valeur nette partagée, plus les frais du notaire.
• Vendre à un tiers avec un acte qui répartit le prix évite le droit de partage.
• Le prêt reste dû par les deux tant que la banque n'a pas accepté de libérer l'un d'eux.
• L'ancienne résidence principale vendue dans un délai normal reste en général exonérée de plus-value, même pour celui qui est parti.