Louer en meublé dans une SCI : la règle des 10 %, l'impôt sur les sociétés et les autres solutions

Tant que le meublé pèse peu dans ses recettes, la SCI reste à l'impôt sur le revenu (IR). L'administration l'admet pour une société civile dont l'activité commerciale est accessoire, c'est-à-dire secondaire. Une condition : ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Un dépassement ponctuel ne fait pas basculer la société. Elle reste à l'IR si la moyenne sur quatre ans reste sous 10 %. On compare alors la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois années précédentes à la moyenne des recettes totales sur la même période (doctrine fiscale, BOFiP).

Exemple : La SCI de la famille Durand loue nu trois appartements, pour 30 000 € de loyers par an. Elle loue aussi un studio meublé pour 3 000 € par an. Ses recettes commerciales représentent 3 000 € sur 33 000 €, soit environ 9,1 % : elle reste à l'IR. Si le studio rapporte 4 000 € et les appartements toujours 30 000 €, la part passe à 11,8 %. La SCI ne reste alors à l'IR cette année-là que si la moyenne sur quatre ans reste sous 10 %.

Concrètement, chaque année :

1. Additionnez les recettes commerciales de la SCI hors taxes, comme les loyers meublés.
2. Divisez ce montant par le total des recettes hors taxes de la SCI.
3. Si vous dépassez 10 %, calculez la moyenne de l'année et des trois années précédentes (ou depuis la création, si la SCI a moins de quatre ans).
4. Si la moyenne dépasse aussi 10 %, parlez-en tout de suite à votre expert-comptable : la SCI passe à l'impôt sur les sociétés.

La société paie alors elle-même l'impôt sur ses bénéfices. L'impôt sur les sociétés (IS) est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice. Il est réservé aux sociétés qui remplissent des conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital.

Plusieurs règles changent en même temps :

• Amortissement. La SCI peut amortir le bâtiment et le mobilier. Amortir, c'est déduire chaque année une partie de leur prix, pour tenir compte de l'usure. Cela réduit le bénéfice imposable.
• Revente. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat moins les amortissements déjà déduits. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention.
• Revenus des associés. Les bénéfices versés aux associés sont des dividendes. En 2026, ils supportent le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, un taux unique qui regroupe impôt et prélèvements sociaux. Sur option, ils peuvent être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Changement de régime. Selon Service-Public, le passage à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et des plus-values pas encore taxés à cette date.

Le comparateur SCI à l'IR ou à l'IS montre l'effet de ces règles sur un même bien, jusqu'à la revente.

Le statut LMNP est réservé aux personnes qui louent en meublé en leur nom, pas aux SCI. Le loueur en meublé non professionnel déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie des revenus commerciaux. Il choisit le micro-BIC, un régime simple avec un abattement forfaitaire, ou le réel, où il déduit ses charges réelles. À la revente, il relève du régime des plus-values des particuliers. Une SCI à l'IS ne bénéficie pas de ce cadre.

En LMNP, la « réintégration des amortissements » signifie que les amortissements déduits pendant la location augmentent la plus-value imposable à la revente.

La SARL de famille est la formule souvent comparée à la SCI pour le meublé. Une SARL, ou société à responsabilité limitée, est une société commerciale : elle peut donc louer en meublé. Elle peut choisir l'impôt sur le revenu si elle réunit uniquement des membres d'une même famille (article 239 bis AA du CGI). Ses règles de fonctionnement diffèrent de celles d'une SCI.

Pour comparer location nue et meublée sur votre propre bien, utilisez location nue ou meublée et le simulateur LMNP.

• Location saisonnière. Selon la doctrine fiscale, une société civile dont la seule activité est de louer un meublé pendant l'été exerce une activité commerciale.
• Logement occupé par un associé. Une SCI peut prêter gratuitement un logement meublé à ses associés. Ce n'est pas une location : il n'y a aucun loyer, donc aucune recette commerciale.
• Location à une société liée. Une SCI a loué en meublé, puis elle loue ses biens à une société dirigée en fait par son propre gérant, associé majoritaire. Elle peut être considérée comme poursuivant la même activité. Le Conseil d'État, la plus haute juridiction administrative, l'a jugé dans une affaire citée par la doctrine fiscale.
• Statuts. L'objet social est l'activité que les statuts de la SCI lui autorisent. S'il ne prévoit que la location nue, louer en meublé en sort. Modifier les statuts suppose l'accord de tous les associés, sauf clause contraire.
• Achat-revente. Comme la location meublée, c'est une activité commerciale : une SCI ne peut pas en faire son activité. Voir le statut de marchand de biens.

Le bilan général de la formule, au-delà du meublé, est dans les avantages et inconvénients de la SCI. Le choix entre ces formules dépend de vos revenus, de la durée de détention et de vos projets de transmission. Faites-le valider par un expert-comptable ou un conseiller fiscal ; I Love Immo n'en est pas un.

À lire aussi : acheter un bien en SCI : comment ça marche ? et déclaration d'une SCI : formulaire 2072 et obligations.

• La location meublée est une activité commerciale : une SCI ne peut la pratiquer qu'en complément de son activité principale.
• La SCI reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. En cas de dépassement ponctuel, on regarde la moyenne sur quatre ans.
• Au-delà, elle passe à l'impôt sur les sociétés : elle peut amortir, mais la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable et les dividendes sont imposés.
• Le statut LMNP concerne la personne qui loue en son nom, pas la SCI.
• Pour louer en meublé à plusieurs, la SARL de famille est une autre voie, à comparer avec un professionnel.