SCI et impôts : la déclaration 2072, sa date limite et ce que déclarent les associés

Vous la déposez en ligne, au printemps, avant une date fixe. La date limite est le 2e jour ouvré après le 1er mai de l'année qui suit l'encaissement des loyers. Un jour ouvré est un jour de semaine, du lundi au vendredi, hors jours fériés. Les sociétés qui déclarent en ligne ont 15 jours calendaires de plus, week-ends compris. Pour les revenus de 2025, le calendrier fiscal fixait l'échéance au 5 mai 2026.

Le dépôt se fait obligatoirement en ligne. Le représentant de la SCI déclare depuis l'espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr. Un expert-comptable peut aussi transmettre la déclaration, comme tout partenaire EDI. Un partenaire EDI est un prestataire habilité à envoyer les déclarations par voie électronique.

Concrètement :

1. Créez l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr, avec son numéro SIREN (le numéro d'identification de la société).
2. Cliquez sur le lien reçu par courriel dans les 72 heures, puis activez l'espace avec le code envoyé par courrier.
3. Donnez‑vous le droit « Déclarer le résultat ».
4. Au printemps, ouvrez la rubrique « Déclarer », puis « Revenus SCI non soumises IS », et remplissez la 2072.
5. Remettez à chaque associé une attestation de sa part du résultat.

Créer l'espace professionnel prend du temps, à cause du code envoyé par courrier. Faites-le dès la création de la SCI.

Exemple : Pierre, Anne et Luc ont créé une SCI en 2024, à parts égales. Tous trois sont des particuliers. La SCI loue un appartement nu. En 2025, elle a encaissé 9 600 € de loyers. Elle a payé 2 400 € de charges, d'intérêts et de taxe foncière. Au printemps 2026, le gérant dépose en ligne une 2072-S avec un résultat de 7 200 €. Il remet à chaque associé une attestation de sa part : 2 400 € chacun, à reporter sur sa propre déclaration de revenus.

Chaque associé déclare sa part du résultat avec ses revenus, grâce à l'attestation de la SCI. La SCI doit remettre à chaque associé cette attestation annuelle. Elle détaille sa part des revenus et des charges. L'associé particulier déclare cette part dans ses revenus fonciers, c'est-à-dire ses revenus de location nue. Il a trois possibilités :

• la déclaration 2044, rubrique 110 : revenus bruts ligne 111, frais et charges hors intérêts ligne 112, intérêts d'emprunt ligne 113, résultat ligne 114 ;
• directement la ligne 4BA de la déclaration de revenus, avec une annexe qui liste chaque SCI, s'il n'a pas d'autres revenus fonciers que ceux de ses parts ;
• le micro-foncier, le régime simple où un abattement forfaitaire remplace les charges réelles. Il n'y a droit que s'il loue aussi au moins un logement nu en direct. Aucun bien ne doit relever d'un dispositif particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo). Et l'ensemble de ses loyers bruts ne doit pas dépasser 15 000 € par an.

Exemple : Anne, de l'exemple ci-dessus, n'a pas d'autre location. Elle peut reporter ses 2 400 € directement ligne 4BA, avec l'annexe qui cite la SCI.

Le déficit foncier. Si les charges de la SCI dépassent ses loyers, elle est en déficit foncier. Ce déficit se répartit entre les associés. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt se déduit de leur revenu global, c'est-à-dire de l'ensemble de leurs revenus (salaires, pensions…). Cette déduction est limitée à 10 700 € par an et par associé, toutes SCI et tous biens confondus. La limite monte à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Ce sont ceux qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce plafond relevé vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, sur un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 (prolongation par la loi de finances pour 2026). Pour déduire un déficit, la SCI doit louer l'immeuble, et l'associé doit garder ses parts pendant au moins 3 ans.

Un associé a parfois emprunté à titre personnel pour acheter ses parts. Il déclare aussi les intérêts de ce prêt sur la 2044.

Elle dépose une autre déclaration, la 2065, et ses associés déclarent des dividendes au lieu de loyers. La déclaration 2065 s'accompagne de la liasse fiscale. Si l'exercice, c'est-à-dire l'année comptable, se termine le 31 décembre, l'échéance est la même : le 2e jour ouvré après le 1er mai, plus 15 jours en ligne. Si l'exercice se termine en cours d'année, l'échéance tombe trois mois après la clôture. Les associés particuliers ne déclarent plus de revenus fonciers. Ils déclarent les dividendes versés par la SCI, dans les revenus de capitaux mobiliers, la catégorie des revenus de placements.

Le choix entre IR et IS change l'impôt pendant que vous gardez le bien, et à la revente. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS chiffre les deux options. La SCI : définition et fonctionnement rappelle les conditions pour choisir l'IS.

Toute SCI tient des comptes, quel que soit son régime. C'est le gérant qui les tient. Il rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit sur les bénéfices et les pertes (Service-Public). Ne pas tenir de comptabilité est une faute : elle peut justifier sa révocation. Gardez les factures, les quittances, les relevés de prêt et les avis de taxe foncière. Ce sont ces pièces qui justifient les charges déclarées sur la 2072.

• SCI qui loge gratuitement ses associés. Elle dépose une 2072-S l'année de sa création. Ensuite, elle peut en être dispensée tant que rien ne change, qu'elle ne perçoit aucun revenu et qu'elle ne rémunère pas ses associés. Voir la SCI familiale.
• Locaux professionnels nus. La SCI loue parfois nus des locaux qui ne sont pas des logements. Si ces recettes atteignent 100 000 € hors taxes, elle doit la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local des entreprises. Elle la déclare sur le formulaire 1447-M. Au-delà de 152 500 € de recettes, elle doit aussi la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), et elle dépose le formulaire 2072-E.
• SCI qui loue en meublé. Si les recettes du meublé dépassent 10 % de son chiffre d'affaires, elle devient imposable à l'IS. Elle ne dépose alors plus de 2072. Voir SCI et location meublée.
• Vente d'un bien de la SCI. La plus-value est imposée au nom des associés, selon leur propre régime. Pour un associé particulier, c'est celui des plus-values immobilières des particuliers.

Ces règles sont celles en vigueur en octobre 2026. Pour une SCI qui a plusieurs associés, des travaux ou un déficit, faites établir la déclaration par un expert-comptable ; I Love Immo n'en est pas un.

• Une SCI à l'impôt sur le revenu dépose chaque année une 2072-S ou une 2072-C, uniquement en ligne.
• L'échéance est le 2e jour ouvré après le 1er mai, plus 15 jours pour le dépôt en ligne.
• Chaque associé reporte sa part sur sa 2044, ou ligne 4BA s'il n'a pas d'autres revenus fonciers.
• Le déficit foncier se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par associé, à condition de garder les parts 3 ans.
• Une SCI à l'impôt sur les sociétés dépose une 2065, et ses associés déclarent les dividendes reçus.