Qu'est‑ce qu'un prêt différé ?
C'est un prêt dont le remboursement du capital commence plus tard. La période de départ s'appelle le différé. Il en existe deux sortes :
| Type de différé | Ce que vous payez pendant le différé | Effet sur le coût |
|---|---|---|
| Différé partiel | Les intérêts et l'assurance | Le capital reste le même |
| Différé total | L'assurance seulement, parfois rien | Les intérêts non payés s'ajoutent au capital |
Le différé sert surtout quand vous ne pouvez pas encore habiter le logement. C'est le cas d'un achat sur plan, d'une construction ou d'une rénovation lourde. Vous continuez alors à payer votre loyer actuel sans rembourser deux fois.
Les banques suivent une durée maximale de 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans avec un différé dans ces trois situations, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Elles sont détaillées dans les règles du HCSF.
Exemple : Martine fait construire une maison. Le chantier dure 18 mois. La banque débloque l'argent au fil des factures. Pendant le chantier, Martine ne paie que les intérêts sur les sommes versées. Le remboursement du capital commence à la remise des clés.
Qu'est‑ce qu'un prêt lissé ?
C'est un montage qui garde une mensualité totale stable alors que vous avez plusieurs prêts. Le cas le plus courant associe un prêt bancaire à un prêt à taux zéro (PTZ), le prêt aidé par l'État sans intérêts.
Selon vos revenus, le PTZ peut commencer par un différé pendant lequel vous ne le remboursez pas. Sans lissage, votre mensualité ferait un saut le jour où il démarre. Avec le lissage, la banque ajuste le prêt principal :
- pendant le différé du PTZ, vous remboursez davantage sur le prêt bancaire ;
- quand le PTZ commence, la mensualité du prêt bancaire baisse d'autant ;
- le total que vous payez chaque mois reste à peu près le même.
Exemple : Samir emprunte 180 000 € à la banque et 40 000 € en PTZ. Le PTZ est différé. Avec le lissage, il paie environ la même somme chaque mois pendant toute la durée. Sans lissage, il paierait moins au début, puis nettement plus ensuite.
Le lissage permet aussi d'intégrer un prêt d'employeur ou un prêt d'épargne logement. Ce que montre votre tableau ligne par ligne est expliqué dans lire un tableau d'amortissement.
Qu'est‑ce qu'un prêt à paliers ?
C'est un prêt dont la mensualité change à des dates prévues dès la signature. Elle peut monter, par exemple si vous attendez une hausse de revenus. Elle peut aussi baisser, par exemple à la fin d'un autre crédit ou au départ à la retraite.
Exemple : Gérard, 58 ans, emprunte sur 15 ans. Il prendra sa retraite dans 6 ans. Il choisit des mensualités plus élevées les six premières années, puis plus basses. Son budget de retraité reste ainsi tenable.
Les paliers ne changent pas le taux. Ils changent le rythme du remboursement du capital. Un palier bas au début coûte plus d'intérêts, car le capital baisse plus lentement.
Les cas particuliers
Prêt relais. Il fonctionne souvent avec un différé total en attendant la vente de l'ancien logement. Ses règles sont dans le prêt relais et ses alternatives.
Prêt in fine. Vous ne remboursez le capital qu'à la toute fin. Ce n'est pas un différé mais un autre type de prêt : voyez le prêt in fine.
Taux variable. Avec un taux révisable, la mensualité peut bouger en plus des paliers prévus. Lisez taux fixe, variable ou capé.
Ce qu'il faut retenir
- Le différé repousse le remboursement du capital, surtout pendant un chantier.
- En différé total, les intérêts s'ajoutent au capital : c'est la formule la plus coûteuse.
- Le lissage garde une mensualité stable quand vous cumulez un PTZ ou un autre prêt.
- Les paliers adaptent la mensualité à vos revenus futurs, à la retraite par exemple.
- Comparez toujours le coût total et le TAEG avec une version sans montage.
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Questions fréquentes
Un différé total coûte‑t‑il plus cher qu'un différé partiel ?
Oui. En différé total, les intérêts non payés s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. En différé partiel, vous payez les intérêts chaque mois : le capital ne grossit pas. Demandez à la banque le coût total des deux options.
Le lissage est‑il obligatoire avec un PTZ ?
Non, mais il est très fréquent. Le PTZ commence souvent par une période où vous ne le remboursez pas. Sans lissage, vos mensualités feraient un saut quand son remboursement démarre. Le lissage répartit l'effort sur toute la durée.
Peut‑on changer de palier en cours de prêt ?
Seulement si le contrat le prévoit. Certains prêts permettent de moduler les mensualités à la hausse ou à la baisse dans des limites fixées. Sinon, il faut renégocier le prêt avec la banque.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (3)vérifiées le 18 octobre 2026
- Je veux obtenir un crédit immobilier (offre de prêt, délai de réflexion)Service-Public.fr
- Prêt à taux zéro (PTZ) : conditions, durée et différé de remboursement (vérifié le 15 septembre 2026)Service-Public.fr
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 (durée et taux d'effort)Légifrance
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