Courtier en crédit immobilier : ce qu'il fait, comment il est payé et comment le vérifier

Aucun tarif officiel n'existe : chaque courtier fixe ses honoraires. Ils sont souvent forfaitaires ou proportionnels au montant emprunté. Ils doivent figurer dans le mandat que vous signez avant qu'il commence.

Le courtier peut être payé de deux façons, souvent cumulées :

Une règle protège l'emprunteur. Personne ne peut vous réclamer une somme, ni des frais de dossier, ni une commission, avant le versement effectif des fonds prêtés. Un courtier ne peut pas non plus vous faire signer de billet à ordre pour se payer d'avance (article L519-6 du Code monétaire et financier).

Exemple : Martine, 58 ans, emprunte pour acheter un appartement plus petit. Le courtier lui demande 500 € « pour lancer les démarches ». Elle refuse : cette demande est interdite. Les honoraires prévus au mandat ne seront dus qu'au déblocage du prêt, chez le notaire.

Les frais d'intermédiaire font partie du TAEG, c'est-à-dire le taux annuel effectif global, qui additionne intérêts, assurance et frais. Comparez donc l'offre obtenue par le courtier, honoraires compris, avec celle de votre banque.

Demandez son numéro Orias et vérifiez-le vous-même. L'Orias tient le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance. Un courtier en crédit y figure sous la catégorie « courtier en opérations de banque et en services de paiement ». Sur le site de l'Orias, la recherche d'un intermédiaire permet de vérifier qu'il est autorisé à distribuer des produits bancaires.

Avant de signer le mandat, vérifiez aussi :

1. Le nom exact de la société, identique sur le mandat et sur le registre.
2. Le montant des honoraires, et le moment où ils sont dus.
3. La durée du mandat et la façon d'y mettre fin.
4. Les coordonnées de votre interlocuteur, sur le site de sa société, pour éviter les usurpations.

Des escrocs se font passer pour des courtiers ou des banques, surtout pour des rachats de crédit. Service-Public conseille de vérifier les prêteurs dans le registre Regafi et les intermédiaires dans celui de l'Orias.

Le courtier fait gagner du temps ; la banque en direct évite des honoraires. Le choix dépend de votre dossier et de votre disponibilité.

Un courtier est surtout utile si votre dossier sort de l'ordinaire : revenus irréguliers, travailleur indépendant, retraite proche, achat locatif. Il connaît les banques qui acceptent ce type de profil.

Si votre dossier est simple et que vous avez le temps, consulter vous-même deux ou trois banques peut suffire. Gardez la même règle dans les deux cas : comparez les offres sur leur TAEG, pour un même montant et une même durée.

• Assurance emprunteur. Le courtier peut aussi vous proposer une assurance. Vous restez libre de choisir un autre assureur, à garanties équivalentes, puis d'en changer à tout moment : voyez la loi Lemoine.
• Rachat ou renégociation. Un courtier peut chercher une banque qui reprendrait votre prêt. Faites d'abord le calcul décrit dans renégocier son prêt immobilier.
• Taux d'usure. Le TAEG proposé, frais du courtier compris, ne peut pas dépasser le taux d'usure.
• Mandataires. Certains intermédiaires travaillent pour une seule banque : ce sont des mandataires, pas des courtiers. Leur catégorie Orias le dit.
• Nouvelles règles du crédit. Une ordonnance du 3 septembre 2025 réécrit une partie des règles du crédit à partir du 20 novembre 2026. L'interdiction d'être payé avant le versement des fonds reste inscrite dans la nouvelle version.

À lire aussi : refus de prêt immobilier : raisons et recours, dossier de prêt immobilier : les pièces à fournir, rachat de crédit immobilier : quand est‑ce rentable ?.

• Le courtier cherche et compare des prêts ; la banque reste seule à décider.
• Il doit être immatriculé à l'Orias : vérifiez son numéro vous-même.
• Ses honoraires figurent dans un mandat signé avant le début de sa mission.
• Aucune somme ne peut vous être demandée avant le versement effectif du prêt.
• Comparez toujours les offres sur leur TAEG, honoraires du courtier compris.