Les règles du HCSF pour le crédit immobilier : 35 % de taux d'effort, 25 ans et les exceptions

Taux d'effort maximal de 35 % et durée maximale de 25 ans. Ce sont les deux critères à retenir.

Le taux d'effort, c'est la part de vos revenus consacrée chaque mois au remboursement de vos crédits. On parle aussi de taux d'endettement. La banque compte tous vos crédits en cours, plus le nouveau prêt, assurance comprise. Elle prend vos revenus nets avant impôt.

Exemple : Martine et Alain gagnent ensemble 4 200 € nets par mois. 35 % de cette somme font 1 470 €. Ils remboursent déjà 300 € par mois pour une voiture. Leur nouvelle mensualité de prêt immobilier, assurance comprise, ne devrait donc pas dépasser 1 170 €.

Le calcul du taux d'endettement fait ce calcul avec vos chiffres.

Quand vous ne pouvez pas habiter le logement tout de suite. La banque peut alors prévoir un différé, c'est-à-dire une période où vous ne remboursez pas encore le capital.

Le différé est toléré dans trois cas :

• l'achat d'un logement neuf sur plan, appelé VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
• la construction d'une maison avec un constructeur ;
• l'achat d'un logement ancien avec des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total.

La durée totale peut alors atteindre 27 ans. Mais la période de remboursement du capital reste limitée à 25 ans. Le simulateur de durée de prêt montre l'effet de la durée sur votre mensualité.

Chaque banque peut accorder 20 % de ses nouveaux prêts du trimestre hors de ces règles. Ce n'est pas un droit pour l'emprunteur : c'est une marge que la banque utilise comme elle l'entend, dans un cadre fixé.

Selon la décision de 2021, cette marge est surtout réservée à l'achat d'une résidence principale :

• au moins 80 % de la marge va aux acheteurs de leur résidence principale ;
• au moins 30 % de la marge va aux primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui achètent leur premier logement ;
• le reste, soit 4 % des prêts du trimestre, peut servir à d'autres projets, comme un investissement locatif.

Chaque dérogation doit suivre une politique écrite de la banque. En pratique, un dossier hors normes a plus de chances d'être accepté avec un apport important, une épargne solide après l'achat ou des revenus élevés.

• Investissement locatif. La marge disponible est réduite : la plupart des dérogations vont aux résidences principales. Le taux d'effort reste souvent la règle stricte.
• Revenus élevés. Une banque peut accepter un taux d'effort un peu au-delà de 35 % si votre reste à vivre est confortable, en utilisant sa marge.
• Emprunteurs de plus de 60 ans. Les règles sont les mêmes ; la banque regarde aussi vos revenus à la retraite. Voyez emprunter après 60 ans.
• Prêt in fine. La décision mesure le taux d'effort sur les charges annuelles d'emprunt les plus élevées. Demandez à la banque comment elle l'applique à votre prêt. Voyez le prêt in fine.
• Caution d'organisme. L'organisme qui garantit le prêt regarde aussi votre taux d'endettement et votre apport, en plus de la banque.

I Love Immo n'est ni une banque ni un courtier : seule la banque décide de vous accorder un prêt.

À lire aussi : reste à vivre : ce que la banque regarde, taux d'usure : définition, publication, effet sur le prêt, refus de prêt immobilier : raisons et recours.

• Mensualités de crédit, assurance comprise : 35 % de vos revenus au plus.
• Durée du prêt : 25 ans au plus, 27 ans avec un différé pour un achat sur plan, une construction ou de gros travaux.
• Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs nouveaux prêts chaque trimestre, surtout pour des résidences principales.
• Ces règles s'imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022.
• Calculez votre taux d'effort avant de rencontrer la banque.