Prêt in fine : comment il fonctionne, ce qu'il coûte et ce que la banque demande

Il coûte plus cher en intérêts, car vous payez des intérêts sur tout le capital, pendant toute la durée.

Reprenons l'exemple d'Hélène. En prêt in fine, elle paie environ 105 000 € d'intérêts sur 15 ans (583 € × 180 mois). En prêt amortissable, elle en paierait environ 57 000 €. L'écart est important. Il ne se justifie que si l'argent qu'elle ne rembourse pas tout de suite rapporte de son côté, ou si la fiscalité de son investissement est favorable.

Le taux proposé est aussi souvent un peu plus élevé que pour un prêt classique. Pour comparer deux offres, regardez leur TAEG, le taux annuel effectif global : il additionne intérêts, assurance, garantie et frais. Il doit rester sous le taux d'usure, le plafond légal.

Le simulateur de prêt immobilier vous montre la mensualité et le coût d'un prêt amortissable, pour avoir un point de comparaison.

La banque veut être sûre que vous aurez le capital à la fin. Elle demande donc en général deux choses.

1. Une garantie classique sur le prêt : une caution d'organisme ou une hypothèque. Leurs différences sont expliquées dans notre guide sur la garantie du prêt immobilier.
2. Le nantissement d'une épargne : vous placez une somme, souvent sur une assurance vie ou un compte-titres, et vous la donnez en garantie à la banque. Vous ne pouvez plus la retirer librement tant que le prêt court.

Le montant de cette épargne varie selon la banque et le placement choisi. Certaines demandent une somme placée dès le départ, d'autres des versements réguliers.

Il s'adresse surtout aux emprunteurs qui ont déjà un patrimoine et une épargne. Ce n'est pas un moyen d'emprunter plus quand on a peu d'argent.

On le rencontre surtout dans trois situations :

• un investissement locatif, quand le loyer couvre les intérêts ;
• un emprunteur qui a une épargne importante et préfère la garder placée ;
• un projet où le capital sera remboursé par la vente prévue d'un autre bien.

La banque vérifie aussi votre taux d'effort, c'est-à-dire la part de vos revenus consacrée aux crédits. La règle du Haut Conseil de stabilité financière limite cette part à 35 %, assurance comprise, avec une durée de 25 ans au plus. Vous pouvez estimer la vôtre avec le calcul du taux d'endettement.

• Fin de prêt et retraite. Si le prêt finit après votre départ en retraite, la banque regardera vos revenus futurs. Préparez une estimation de votre pension.
• Vente du bien avant la fin. Le capital entier est dû à la vente, et une hypothèque doit être levée. Le prix de vente doit couvrir le prêt.
• Placement en baisse. Si l'épargne nantie est investie en unités de compte ou en actions, elle peut perdre de la valeur. Vous restez tenu de rembourser tout le capital.
• Fiscalité. Pour un bien loué, les intérêts peuvent être déductibles selon votre régime d'imposition. Faites étudier votre cas par un conseiller fiscal ou un notaire avant de choisir.
• Renégociation. Un prêt in fine peut aussi se renégocier ; voyez quand renégocier son prêt immobilier.

I Love Immo n'est ni une banque ni un courtier : nous ne proposons pas de crédit.

À lire aussi : hypothèque d'une maison : comment ça fonctionne, prêt lissé, différé, à paliers : les montages.

• Dans un prêt in fine, vous payez seulement les intérêts et l'assurance chaque mois.
• Tout le capital est remboursé à la dernière échéance.
• Le coût total des intérêts est plus élevé qu'avec un prêt amortissable.
• La banque demande souvent une épargne bloquée en garantie, en plus d'une caution ou d'une hypothèque.
• Ce prêt convient surtout aux emprunteurs qui ont déjà une épargne solide.