Crédit vendeur : quand le vendeur d'une maison accepte d'être payé en plusieurs fois

Les deux étalent le paiement, mais pas pour les mêmes raisons. Dans une vente à terme, tout le prix est payé en plusieurs fois, souvent sur 10 à 15 ans. Le vendeur reste parfois dans les lieux. Le crédit vendeur sert plutôt à compléter un financement : le vendeur avance une partie du prix que la banque ne prête pas.

La vente à terme est détaillée dans vente à terme libre ou occupée.

Par deux garanties prévues par la loi, et par celles ajoutées dans l'acte.

• L'hypothèque légale spéciale du vendeur. Le prix encore dû est protégé par le bien vendu. Depuis le 1er janvier 2022, elle remplace l'ancien « privilège du vendeur ». Le notaire la fait inscrire au service de la publicité foncière. Si le bien est revendu ou saisi, le vendeur est payé sur le prix.
• L'annulation de la vente pour impayé. Si l'acheteur ne paie pas, le vendeur peut demander au juge la « résolution » de la vente, c'est-à-dire son annulation. Le bien lui revient. Ce droit n'existe plus une fois l'hypothèque du vendeur éteinte.
• Une clause résolutoire. L'acte peut prévoir que la vente est annulée de plein droit à défaut de paiement. L'acheteur peut encore payer jusqu'à ce qu'on lui envoie une mise en demeure, une lettre officielle exigeant le paiement.
• Une caution. Une autre personne peut s'engager à payer à la place de l'acheteur défaillant.

Le fonctionnement d'une hypothèque, de son inscription à sa levée, est expliqué dans l'hypothèque d'une maison.

Pour le vendeur, le risque principal est l'impayé. Récupérer le bien passe en général par le juge, ce qui prend du temps. Entre-temps, le bien peut avoir perdu de la valeur ou avoir été mal entretenu.

Pour l'acheteur, le risque est de perdre le bien en cas de difficulté de paiement, avec une partie des sommes déjà versées selon ce que prévoit l'acte.

Avec un prêt bancaire à côté, une difficulté s'ajoute. La banque veut souvent être la première garantie sur le bien. Le vendeur et la banque doivent alors s'accorder sur le rang de chacun. Demandez au notaire de prévenir la banque du crédit vendeur avant la signature : elle doit l'accepter.

• Vendeur âgé. Le crédit vendeur procure un revenu régulier, mais immobilise une partie du prix. Pensez à vos besoins futurs et à vos héritiers.
• Vente en famille. Un paiement échelonné à un enfant reste une vente : un prix trop bas ou des échéances jamais réclamées posent des questions fiscales et de succession. Parlez-en au notaire avant de signer.
• Logement en copropriété. Les charges sont payées par l'acheteur dès la signature, puisqu'il est propriétaire.
• Impôts. La plus-value du vendeur et l'imposition des intérêts éventuels se calculent selon des règles précises : faites-les vérifier par votre notaire ou un conseiller fiscal.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Un crédit vendeur engage les deux parties pendant des années : faites rédiger l'acte par un notaire et demandez-lui conseil pour votre cas.

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• Le crédit vendeur permet de payer une partie du prix en plusieurs fois au vendeur, sans banque pour cette partie.
• L'acheteur est propriétaire dès la signature chez le notaire.
• Le vendeur est protégé par une hypothèque légale sur le bien, depuis 2022, et peut demander l'annulation de la vente en cas d'impayé.
• Avec un prêt bancaire en plus, la banque et le vendeur doivent s'accorder sur leurs garanties.
• Tout doit être écrit dans l'acte notarié : échéancier, intérêts, garanties.