Les diagnostics d'un local commercial

Un bail commercial s'accompagne de plusieurs documents :

• un état des lieux, établi à l'entrée et à la sortie, obligatoire depuis la loi Pinel ;
• un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire ;
• l'état des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes et des travaux envisagés pour les 3 années suivantes ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• l'état des risques, si le local est dans une zone concernée, et l'information sur les sols pollués lorsque le terrain est dans un secteur d'information sur les sols ;
• la dernière attestation OPERAT, lorsque le local relève du décret tertiaire, avec 1 000 m² ou plus à usage tertiaire.

Pour les baux portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2 000 m², une annexe environnementale, souvent appelée bail vert, est également prévue. La façon d'apprécier ce seuil mérite d'être vérifiée avec votre conseil.

Le dossier technique amiante, lui, n'est pas annexé : il est tenu à la disposition du locataire.

Pour la vente d'un local commercial, les documents à prévoir dépendent du bâtiment et de sa localisation :

• le DPE ;
• l'état des risques, si le local est dans une zone concernée ;
• l'état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l'état termites, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l'information sur la mérule, dans les zones délimitées par arrêté ;
• la surface loi Carrez, si le local est un lot de copropriété ;
• l'attestation OPERAT, annexée pour information lorsque le bâtiment relève du décret tertiaire.

Si le local fait partie d'une copropriété, renseignez‑vous aussi sur les documents de copropriété à annexer : voir les documents de la vente en copropriété.

Pour un bâtiment non résidentiel, comme un commerce ou des bureaux, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire constitue un dossier technique amiante (DTA). Il le tient à jour et le communique aux occupants et aux entreprises qui interviennent dans le bâtiment.

À la vente, l'état amiante est fourni à l'acheteur. Sous bail commercial, le DTA est tenu à la disposition du locataire, sans être annexé au bail. Voir le diagnostic amiante.

Le décret tertiaire s'applique aux bâtiments où les activités tertiaires occupent 1 000 m² ou plus, en métropole comme en outre-mer. Il fixe des objectifs de réduction de la consommation d'énergie : 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.

Ces objectifs se mesurent par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019, ou en atteignant un niveau de consommation fixé en valeur absolue. L'année de référence doit être déclarée au plus tard le 30 septembre 2027.

Chaque année, propriétaire et locataire déclarent sur la plateforme OPERAT les consommations de l'année précédente, avant le 30 septembre. La publication de l'attestation qui en résulte est obligatoire depuis le 1er juillet 2026, et cette attestation est annexée, pour information, au bail et à l'acte de vente.

• Un diagnostiqueur certifié : DPE, repérage amiante, état termites, dossier technique amiante. Voir les diagnostiqueurs.
• Le propriétaire : l'état des risques, qu'il peut établir lui-même, gratuitement avec ERRIAL ou avec notre service, et l'information sur la mérule.
• Le bailleur et le locataire : l'état des lieux, établi ensemble, et les déclarations sur OPERAT.
• Le bailleur : l'inventaire des charges et l'état des travaux, joints au bail.

Pour un bien mixte, ajoutez les diagnostics du logement : voir les diagnostics pour louer et les diagnostics pour vendre. Pour les gestionnaires de plusieurs locaux, voyez aussi l'offre pour les professionnels.