Le DPE d'un local commercial, d'un bureau ou d'un bâtiment tertiaire

C'est la grande différence avec un logement. Pour une maison ou un appartement, le DPE est un calcul théorique sur un usage standard. Pour un local tertiaire existant, la règle générale est de partir des quantités d'énergie réellement achetées.

Le diagnostiqueur retient la moyenne des trois dernières années, ou des trois derniers exercices approuvés. À défaut, il prend la durée disponible, ou la dernière année. Il convertit ensuite ces quantités en énergie primaire, c'est-à-dire l'énergie consommée plus celle qu'il a fallu pour la produire. Il en tire deux étiquettes, énergie et climat.

Dans un immeuble dont le chauffage est commun, le propriétaire des installations ou le syndic fournit les consommations du bâtiment. Il fournit aussi les clés de répartition des charges du lot.

Exemple : Claire vend des bureaux de 300 m² dans un petit immeuble. Elle réunit avant la visite les factures d'électricité et de gaz des trois dernières années. Elle demande aussi au syndic les consommations du chauffage collectif. Avec ces pièces, le diagnostiqueur établit les étiquettes à partir de ce qui a été réellement consommé.

Et sans factures ? Si aucun relevé n'existe et que cette absence est justifiée, le texte prévoit que les rubriques de consommation et les étiquettes restent vierges. C'est une exception : rassemblez tout ce que vous avez avant la visite.

Les lettres vont aussi de A à G, mais les seuils ne sont pas ceux d'un logement. Le ministère prévoit quatre modèles d'étiquettes, selon l'activité :

Comparer la lettre d'un bureau avec celle d'un appartement n'a donc pas de sens. Pour les logements, voyez l'échelle du DPE.

L'électricité en 2027. Le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire passera de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027, aussi pour les locaux tertiaires. L'attestation gratuite de nouvelle étiquette n'est toutefois prévue que pour les logements et les audits. Le détail est dans le nouveau calcul du DPE.

Un diagnostiqueur certifié, comme pour un logement. Mais la certification compte. Depuis l'arrêté du 20 juillet 2023, il existe deux niveaux :

• la certification sans mention permet de diagnostiquer les maisons, les appartements, et les locaux non résidentiels situés dans un immeuble principalement d'habitation ;
• la certification avec mention est exigée pour un bâtiment principalement tertiaire, ou pour un local situé dans un tel bâtiment.

Une boutique au pied d'un immeuble d'habitation peut donc être diagnostiquée par un professionnel sans mention. Un plateau de bureaux dans un immeuble de bureaux exige la mention. Vérifiez la certification avec notre outil vérifier un diagnostiqueur.

Le DPE est annexé au bail commercial. Il informe le locataire sur la consommation du local et ses émissions. Ses recommandations de travaux n'ont qu'une valeur indicative.

Le calendrier qui interdit de louer les logements classés G, puis F et E, ne s'applique pas aux locaux commerciaux. Il vise la décence des logements loués. Un local tertiaire mal classé peut donc être loué. Les obligations d'économies d'énergie passent par un autre texte, le décret tertiaire.

Le décret tertiaire. Il vise les bâtiments où les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m². Propriétaires et locataires déclarent chaque année les consommations sur la plateforme publique OPERAT. La dernière attestation annuelle est annexée au bail, pour information. Le décret fixe des objectifs de baisse de consommation pour 2030, 2040 et 2050.

Pour un investisseur, les autres points de vigilance sont réunis dans investir dans un local commercial.

• Immeuble mixte. Une boutique avec un logement à l'étage demande deux approches. Le logement suit le DPE résidentiel et son calendrier de location. Le commerce suit le DPE tertiaire.
• Bâtiments publics. Un bâtiment de plus de 250 m² occupé par une collectivité ou un établissement public, et ouvert au public, doit afficher son DPE à l'entrée. C'est aussi le cas d'un établissement recevant du public de plus de 500 m², des catégories 1 à 4, qui a déjà un DPE.
• Construction neuve. Le DPE d'un bâtiment tertiaire neuf suit des règles propres, fixées par un arrêté du 21 septembre 2007.
• Outre-mer. L'arrêté de 2006 sur le DPE tertiaire vise la France métropolitaine. Renseignez‑vous auprès d'un diagnostiqueur local.
• Bail et charges. La prise en charge du DPE et des travaux entre bailleur et locataire dépend du bail. Pour une clause délicate, un avocat ou un notaire peut vous conseiller.

À lire aussi : DPE d'un garage, d'une grange ou d'un bâtiment non chauffé.

• Le DPE est obligatoire pour vendre ou louer un local tertiaire, sauf exceptions comme les petits bâtiments indépendants ou certains locaux artisanaux.
• Il repose en principe sur les consommations réelles des trois dernières années : gardez vos factures.
• Les étiquettes tertiaires ont leurs propres seuils et quatre modèles selon l'activité.
• Un bâtiment principalement tertiaire exige un diagnostiqueur certifié « avec mention ».
• L'interdiction de louer les passoires ne vise que les logements. Pour les grands bâtiments tertiaires, c'est le décret tertiaire qui s'applique.