Louer un local commercial : le bail 3-6-9, son loyer, sa fin et ce qui a changé en 2026

Le congé du locataire à la fin d'une période triennale se donne par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. Le contrat peut écarter cette faculté seulement dans des cas précis : bail de plus de 9 ans, bureaux, local construit pour un seul usage, certains entrepôts. Un locataire qui part à la retraite, ou ses héritiers à son décès, peuvent aussi donner congé en cours de période.

Le congé du bailleur se donne toujours par acte de commissaire de justice, l'ancien huissier, six mois à l'avance. Il doit dire pourquoi il est donné. Il rappelle aussi au locataire qu'il a deux ans pour le contester ou demander une indemnité.

Exemple. Jacqueline loue depuis 2020 le rez-de-chaussée de sa maison à une fleuriste. Le bail a démarré le 1er avril 2020. La fleuriste peut partir le 31 mars 2023, puis le 31 mars 2026, en prévenant au moins six mois avant. Jacqueline, elle, ne peut pas mettre fin au bail avant le 31 mars 2029, sauf travaux prévus par la loi. Si elle refuse alors de le renouveler, elle devra en principe verser une indemnité d'éviction.

À la fin du bail, le locataire peut demander son renouvellement. Il le fait dans les six mois qui précèdent la fin du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Vous avez trois mois pour répondre. Sans réponse de votre part, vous êtes réputé accepter le principe du renouvellement. Les délais et la forme des demandes sont dans le renouvellement du bail commercial.

Le bail renouvelé dure 9 ans, sauf accord pour plus long. Si vous refusez de renouveler, vous devez en principe une indemnité d'éviction. Elle répare le tort causé au locataire : la valeur de son fonds, ses frais de déménagement et de réinstallation. Les points à peser avant d'acheter des murs loués sont détaillés dans investir dans un local commercial.

Au départ, vous fixez librement le loyer avec le locataire : voyez comment fixer le loyer d'un local commercial.

Tous les trois ans, chacun peut demander sa révision, dans la limite de la variation de l'indice des loyers commerciaux, ou de celui des activités tertiaires. Au renouvellement, la hausse est en principe plafonnée de la même façon, sauf exceptions. Le calcul, avec des exemples, est dans la révision du loyer commercial.

Depuis le 28 mai 2026, le bail peut aussi prévoir une clause qui encadre la variation annuelle de l'indice, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions.

La loi de simplification de la vie économique a modifié plusieurs règles. Elles visent surtout les locaux de commerce et d'artisanat, pas les bureaux.

1. Le paiement mensuel est de droit. Le locataire d'un local de commerce ou d'artisanat peut l'exiger, s'il n'a pas d'arriéré non contesté. Cela vaut aussi pour les baux en cours.
2. Le dépôt de garantie est plafonné. Pour ces mêmes locaux, les sommes versées en garantie ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer. Cela vaut pour les baux signés ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Voyez le dépôt de garantie d'un bail commercial.
3. Le dépôt doit être rendu en trois mois au plus après la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées encore dues. Cela vaut pour les clés rendues à partir du 26 août 2026, même pour un bail plus ancien.
4. Les délais de paiement sont plus encadrés. La clause résolutoire joue toujours un mois après un commandement de payer resté sans effet. Désormais, pour obtenir des délais du juge, le locataire doit pouvoir payer sa dette. Il doit aussi avoir repris le paiement du loyer courant avant la première audience.

La loi a aussi précisé les locaux où le locataire est prioritaire pour acheter si vous vendez : commerce de détail ou de gros, services commerciaux et artisanat, réserves comprises. Les bureaux seuls et les entrepôts en sont exclus. Faites vérifier la notification par votre notaire avant toute vente, et voyez comment estimer un local commercial.

• Un bail court. À l'entrée du locataire, vous pouvez signer un bail dérogatoire de trois ans au plus, hors du statut. Voyez le bail dérogatoire et le bail précaire.
• La sous-location. Elle est interdite, sauf accord du bailleur ou clause du bail. Voyez la sous-location.
• Les charges. Le bail doit lister toutes les catégories de charges, impôts et taxes, et dire qui les paie. Les grosses réparations restent pour vous : le détail est dans investir dans un local commercial.
• Les diagnostics. Un local commercial loué a ses propres diagnostics. Voyez les diagnostics d'un local commercial.
• Un local transformé en logement. C'est un changement de destination. Voyez le changement de destination.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Un bail commercial vous engage pour 9 ans au moins : faites-le rédiger ou relire par un avocat ou un notaire.

• Le bail commercial dure 9 ans au moins. Le locataire peut partir tous les trois ans, avec six mois de préavis.
• Le bailleur ne peut reprendre le local qu'en fin de bail, et paie en principe une indemnité d'éviction s'il refuse de renouveler.
• La révision triennale et le renouvellement sont en principe plafonnés par l'indice des loyers commerciaux.
• Depuis mai 2026, le locataire d'un commerce peut exiger de payer chaque mois.
• Pour un bail signé depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie d'un commerce est limité à un trimestre de loyer.