Au compromis ou à l'acte : ce que la loi exige
Le dossier de diagnostics est joint à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte. Au jour de l'acte, chaque document doit être « en cours de validité ». Un rapport valable au compromis peut donc être périmé trois mois plus tard.
Deux documents posent le plus souvent problème, car ils ne durent que six mois : l'état termites et l'état des risques. Le détail des durées est dans faut‑il refaire les diagnostics avant l'acte ?. L'outil validité d'un diagnostic calcule la date limite de chaque rapport.
Le jour J, quelles sont vos options ?
| Option | Quand la choisir | Ce que vous risquez |
|---|---|---|
| Refaire le diagnostic et décaler la signature | Toujours possible, c'est la voie la plus sûre | Quelques jours de retard |
| Refaire le diagnostic avant le rendez‑vous prévu | Pour un document rapide, comme l'état des risques | Rien, si le rapport arrive à temps |
| Signer sans le document | Seulement si l'acheteur l'accepte en connaissance de cause | Selon le diagnostic : vices cachés, annulation ou baisse du prix |
Exemple. M. Blanc signe l'acte de sa maison le 20 novembre. Le notaire relève que l'état termites date du 10 mai : il a plus de six mois. Le diagnostiqueur peut passer le 14. M. Blanc garde la date du 20, et le nouveau rapport est annexé à l'acte. Si le diagnostiqueur n'avait pas été disponible, la signature aurait été décalée d'une semaine.
Que risquez‑vous si vous signez quand même ?
Tout dépend du document absent ou périmé.
- Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement. Vous ne pouvez plus vous abriter derrière la clause qui écarte la garantie des vices cachés, pour le défaut que le diagnostic aurait révélé.
- État des risques. L'acheteur peut demander au juge l'annulation de la vente ou une baisse du prix.
- Assainissement non conforme. Si le contrôle conclut à une non-conformité, l'acheteur doit faire les travaux dans l'année qui suit la vente.
Ces conséquences sont détaillées dans vendre sans diagnostic : les risques. Ici, retenez surtout qu'un accord oral de l'acheteur ne fait pas disparaître ces règles.
Concrètement : éviter la mauvaise surprise
- Dès la signature du compromis, notez la date de l'acte prévue.
- Pour chaque diagnostic, comparez sa date limite à celle de l'acte.
- Si un document expire avant, prévenez le diagnostiqueur un mois à l'avance.
- Envoyez au notaire les nouveaux rapports au moins une semaine avant le rendez‑vous.
- Le jour même, demandez au notaire de confirmer que le dossier est complet.
Refaire l'état des risques est le geste le plus simple : vous pouvez le remplir vous-même, ou le commander en ligne. Il doit dater de moins de six mois et être mis à jour si une information a changé.
Les cas particuliers
- Diagnostic découvert manquant au compromis. Il peut encore être joint à l'acte. Mais le délai de rétractation de l'acheteur peut alors être remis en question : parlez-en au notaire.
- Changement de réglementation entre les deux signatures. Un nouveau zonage de risques, par exemple, oblige à mettre à jour l'état des risques.
- Vente d'un bien hérité. Les diagnostics faits du vivant du défunt sont souvent périmés. Voyez les diagnostics en succession.
- Acheteur professionnel. Les obligations du vendeur restent les mêmes, même si l'acheteur compte tout rénover.
Ce qu'il faut retenir
- Les diagnostics doivent être valables le jour de l'acte, pas seulement au compromis.
- Termites et état des risques expirent au bout de six mois : ce sont les plus souvent périmés.
- Refaire le document et décaler la signature de quelques jours reste la voie la plus sûre.
- Signer sans un diagnostic vous fait perdre des protections, même avec l'accord de l'acheteur.
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Questions fréquentes
Le notaire peut‑il repousser la signature de quelques jours pour refaire un diagnostic ?
Oui, si l'acheteur et vous êtes d'accord sur une nouvelle date. C'est souvent la solution la plus simple : un état des risques se refait le jour même, un état termites en quelques jours selon les disponibilités du diagnostiqueur.
L'acheteur peut‑il accepter de signer sans le diagnostic et me décharger de toute responsabilité ?
Il peut accepter de signer, mais un tel accord ne vous protège pas vraiment. Pour les diagnostics comme l'amiante, le plomb ou l'électricité, la loi vous prive de la clause qui écarte les vices cachés, même si l'acheteur était d'accord.
Le diagnostic a expiré la veille de l'acte : est‑ce grave ?
Oui, juridiquement il n'est plus valable. Les documents doivent être en cours de validité le jour de l'acte. Faites-le refaire ou décalez la date ; le notaire vous le dira de toute façon en préparant l'acte.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (3)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique), version en vigueur depuis le 11 avril 2024Légifrance
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? (fiche vérifiée le 7 mars 2025)Service-Public.fr
- Diagnostic immobilier : état des risques (fiche vérifiée le 28 septembre 2026)Service-Public.fr
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