Faut‑il des diagnostics pour régler une succession ?
Non. Le notaire n'en a pas besoin pour établir l'attestation de propriété ou la déclaration de succession. Pour évaluer la maison, il s'appuie sur une estimation, pas sur un DPE ou un constat amiante.
Les diagnostics servent à informer un acheteur ou un locataire. La loi les exige donc à deux moments :
| Ce que font les héritiers | Diagnostics obligatoires ? |
|---|---|
| Déclarer la succession, recevoir le bien | Non |
| Garder la maison, l'occuper ou la prêter | Non |
| Vendre la maison | Oui, le dossier de diagnostic technique complet |
| Louer la maison vide ou meublée | Oui, le dossier de diagnostic de location |
| Racheter la part d'un cohéritier, partager | À vérifier avec le notaire |
Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe tous les diagnostics exigés. Il est joint à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte. La liste dépend de l'âge et de la situation du bien : voir les diagnostics obligatoires pour vendre. Pour savoir lesquels concernent votre maison, faites le simulateur de diagnostics.
Qui commande et qui paie en indivision ?
Après un décès, tant que le partage n'est pas fait, les héritiers possèdent ensemble le bien : c'est l'indivision. Les décisions suivent des règles de majorité :
- vendre la maison demande l'accord de tous les héritiers ;
- louer la maison demande une majorité des deux tiers des droits ;
- une mesure nécessaire pour conserver le bien peut être prise par un seul.
Commander les diagnostics prépare la vente ou la location. En pratique, un héritier s'en charge, avec l'accord écrit des autres, par courriel par exemple. Cela évite les contestations sur la facture.
Le coût est une dépense de l'indivision. Chacun la supporte selon sa part. Souvent, l'héritier qui avance l'argent est remboursé sur le prix de vente, par le notaire. Ces frais se déduisent aussi du prix de vente pour calculer la plus-value.
Exemple : trois enfants héritent à parts égales de la maison de leur père. Nathalie, qui habite tout près, organise la visite du diagnostiqueur et règle la facture. Ses frère et sœur lui ont donné leur accord par courriel. À la vente, le notaire lui rembourse la somme avancée avant de partager le prix.
Les diagnostics du défunt sont‑ils réutilisables ?
Oui. Un diagnostic porte sur le bien, pas sur la personne. Vérifiez seulement sa date et son contenu :
| Diagnostic | Validité pour une vente |
|---|---|
| DPE | 10 ans s'il date du 1er juillet 2021 ou après |
| Plomb (CREP), sans plomb trouvé | Illimitée |
| Amiante, sans amiante trouvé | Illimitée, si fait depuis avril 2013 |
| Électricité, gaz | 3 ans |
| Termites | 6 mois |
| État des risques | 6 mois |
Le détail est dans la durée de validité des diagnostics. Cherchez les rapports dans les papiers du défunt, chez son notaire, ou dans l'acte d'achat de la maison. Un DPE se retrouve aussi en ligne : retrouver un DPE.
Les cas particuliers
- Conjoint survivant usufruitier. Il vit souvent dans la maison. Sa signature est nécessaire pour vendre, et sa présence utile pour la visite. Voir vendre une maison héritée.
- Un héritier bloque la vente. Les recours, y compris la vente autorisée par le tribunal, sont dans vendre un bien en indivision.
- Maison très ancienne. Avant 1949, le diagnostic plomb s'ajoute ; avant juillet 1997, le repérage amiante.
- Maison classée F ou G. Pour une maison, l'audit énergétique est aussi exigé à la vente : voir vendre un logement classé F ou G.
- Choisir entre vendre, louer ou garder. Voir maison héritée : vendre, louer ou garder.
À lire aussi : qui paie les diagnostics immobiliers, diagnostics d'une résidence secondaire, diagnostic périmé ou manquant à la signature, diagnostics et SCI, diagnostics et donation d'un bien.
Ce qu'il faut retenir
- La succession elle-même n'exige aucun diagnostic.
- Les diagnostics deviennent obligatoires quand les héritiers vendent ou louent.
- En indivision, mettez‑vous d'accord par écrit : la facture est partagée selon les parts.
- Les diagnostics encore valables du défunt restent utilisables.
- Une maison vide se prépare : électricité rétablie, toutes les pièces accessibles.
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Les diagnostics de votre vente
La liste des diagnostics qui s'appliquent à votre bien, et des devis de diagnostiqueurs certifiés pour les réaliser.
Questions fréquentes
Les diagnostics faits du vivant de mes parents sont‑ils encore valables ?
Oui, s'ils sont encore dans leur durée de validité. Un diagnostic décrit le bien, pas son propriétaire : le décès ne l'annule pas. Un DPE fait depuis juillet 2021 vaut 10 ans ; un état des risques doit dater de moins de 6 mois.
Un seul héritier peut‑il commander les diagnostics ?
Oui, dans les faits, chacun peut appeler un diagnostiqueur. Mais la facture est une dépense de l'indivision : mettez‑vous d'accord par écrit avant, pour qu'elle soit partagée selon les parts de chacun, en général au moment de la vente chez le notaire.
Faut‑il des diagnostics pour racheter la part de mon frère ?
La loi impose le dossier de diagnostics pour la vente d'un bien bâti. Pour un rachat de part entre héritiers, ou un partage, demandez au notaire ce qui est exigé dans votre cas. Les faire reste utile : vous savez ce que vous rachetez.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)Légifrance
- Diagnostics immobiliers en cas de venteService-Public.fr
- Succession : indivision entre les héritiersService-Public.fr
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière (frais de diagnostics déductibles)Service-Public.fr
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- Diagnostics immobiliers : tous les guidesDPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques : la règle de chaque diagnostic.
Comment préparer une maison inoccupée ?
Une maison vide depuis des mois se prépare avant la visite du diagnostiqueur.
Une pièce fermée ou encombrée n'est pas visitée. Le rapport le mentionne, ce qui peut gêner la vente. Les autres conseils sont dans préparer la visite du diagnostiqueur.