Avant ou après le compromis ?
Avant. La loi demande au vendeur de joindre le dossier de diagnostics à la promesse de vente, aussi appelée compromis. Ce n'est qu'en l'absence de promesse qu'il est joint directement à l'acte.
Faire les diagnostics avant a un autre intérêt : l'acheteur s'engage en connaissance de cause. Un DPE ou un état de l'électricité découvert après coup peut rouvrir la négociation. Le DPE doit d'ailleurs figurer dans l'annonce, avant toute visite.
Le contenu du compromis est expliqué dans le compromis de vente.
Quels diagnostics peuvent expirer avant l'acte ?
Le délai entre le compromis et l'acte est souvent de deux à trois mois. Il peut s'allonger, par exemple pour l'obtention du prêt. Voyez le délai entre le compromis et l'acte. Pendant ce temps, certains rapports arrivent en fin de validité.
| Diagnostic | Durée de validité | Risque d'expirer avant l'acte |
|---|---|---|
| État termites | Moins de 6 mois à la promesse et à l'acte | Élevé |
| État des risques | Moins de 6 mois, mis à jour si une information change | Élevé |
| Plomb, avec plomb au-delà du seuil | Moins de 1 an | Moyen |
| Électricité et gaz | Moins de 3 ans | Faible, sauf rapport ancien |
| Assainissement non collectif | Moins de 3 ans à l'acte | Faible, sauf rapport ancien |
| DPE | 10 ans | Très faible |
| Amiante, sans amiante repéré | Sans limite | Aucun, sauf travaux |
Ce qui compte pour la loi, c'est la date de l'acte. Prenez le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité et l'assainissement. Si l'un d'eux n'est plus valable ce jour-là, vous perdez la protection de la clause d'exclusion des vices cachés pour ce défaut. Voyez vendre sans diagnostic.
Les cas particuliers
- Travaux entre le compromis et l'acte. Si vous refaites l'électricité ou la chaudière, le rapport décrit un état qui n'existe plus. Prévenez l'acheteur et le notaire.
- Nouvel arrêté de risque. Si un plan de prévention des risques change, l'état des risques doit être mis à jour, même s'il a moins de six mois.
- Acte repoussé. Un report de quelques semaines suffit à faire expirer l'état termites. Revérifiez les dates à chaque nouvelle date d'acte.
- Diagnostic défavorable découvert tard. Si l'acheteur conteste après le compromis, faites‑vous conseiller par votre notaire.
À lire aussi : qui paie les diagnostics immobiliers, diagnostic PEMD avant démolition ou rénovation, diagnostic périmé ou manquant à la signature.
Ce qu'il faut retenir
- Les diagnostics se font avant le compromis et sont joints à la promesse.
- Certains doivent encore être valables le jour de l'acte : termites, état des risques, plomb positif.
- Un rapport périmé à l'acte vous fait perdre la protection contre les vices cachés pour ce défaut.
- Notez la date prévue de l'acte et refaites à temps ce qui expire.
- Le diagnostic refait reste à la charge du vendeur.
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Les diagnostics de votre vente
La liste des diagnostics qui s'appliquent à votre bien, et des devis de diagnostiqueurs certifiés pour les réaliser.
Questions fréquentes
Peut‑on signer le compromis avant d'avoir tous les diagnostics ?
C'est possible, mais déconseillé. Le dossier doit être joint au compromis ; à défaut, il doit l'être à l'acte. L'acheteur qui découvre un diagnostic défavorable après le compromis peut vouloir renégocier. Mieux vaut tout avoir dès la mise en vente.
L'état termites date de 5 mois au compromis : faut‑il le refaire ?
Pour le compromis, il est encore bon. Mais il doit aussi avoir moins de 6 mois le jour de l'acte. Avec un délai habituel de trois mois entre les deux, il sera périmé : prévoyez un nouveau passage avant l'acte.
Qui paie le diagnostic refait avant l'acte ?
Le vendeur, comme pour le premier. La loi met le dossier à sa charge, quelle que soit la date à laquelle un rapport doit être refait.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Relecture
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (6)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)Légifrance
- Diagnostics immobiliers à fournir en cas de venteService-Public.fr
- Diagnostic immobilier : termites et autres insectes xylophagesService-Public.fr
- Diagnostic immobilier : état des risquesService-Public.fr
- État de l'installation intérieure d'électricitéService-Public.fr
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)Service-Public.fr
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- Diagnostics immobiliers : tous les guidesDPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques : la règle de chaque diagnostic.
Comment éviter la mauvaise surprise ?
Le plus simple est de caler les dates dès le compromis. Concrètement :
Exemple : Robert signe un compromis le 2 mai 2026. Son état termites date du 15 janvier 2026, et l'acte est prévu le 30 juillet. Le rapport aura alors plus de six mois. Robert fait repasser le diagnostiqueur début juillet. Le nouvel état termites est joint à l'acte.
Notre calendrier de vente vous aide à placer ces échéances.