Diagnostics et SCI : ce qui change entre la vente du bien et la cession de parts

La SCI se trouve exactement dans la situation d'un vendeur particulier. Le dossier est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte. Il comprend, selon le bien : DPE, plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement, état des risques, mérule et bruit des aéroports.

En pratique :

1. Le gérant commande les diagnostics au nom de la SCI.
2. La facture est établie au nom de la société, qui la paie.
3. Le gérant transmet le dossier au notaire avant la promesse.
4. Les associés vérifient dans les statuts qui peut décider de vendre.

Exemple. Michel et Anne détiennent une SCI propriétaire d'une maison de 1965 louée à l'année. La SCI la vend. Le gérant fait réaliser un DPE, un repérage amiante, les diagnostics gaz et électricité, et remplit l'état des risques. Pas de constat plomb : la maison est postérieure à 1949. La liste exacte dépend de votre bien : le simulateur de diagnostics la donne en quelques questions.

Les règles du dossier sont détaillées dans les diagnostics obligatoires pour vendre. Qui paie quoi entre vendeur et acheteur est expliqué dans qui paie les diagnostics immobiliers.

L'associé qui vend ses parts n'a pas de diagnostics à fournir. Mais l'acheteur devient copropriétaire indirect d'un bien qu'il ne connaît peut-être pas. Les défauts du bâtiment pèseront sur la valeur de ses parts.

Si vous achetez des parts, demandez :

1. les diagnostics que la SCI possède déjà, surtout le DPE et l'amiante ;
2. le dossier remis aux locataires si le bien est loué ;
3. les éventuels arrêtés de la mairie ou de la préfecture sur la sécurité ou la salubrité de l'immeuble ;
4. une clause dans l'acte de cession sur l'état du bien, rédigée avec un professionnel.

Exemple. Claire rachète 50 % des parts d'une SCI familiale qui possède un appartement classé G. Sans DPE, elle ne l'aurait pas su. Or un logement G ne peut plus être loué en métropole depuis le 1er janvier 2025 lors d'un nouveau bail. Le loyer qu'elle espérait n'était donc pas assuré.

La cession de parts suit aussi ses propres règles. Les associés doivent souvent donner leur accord, et des droits d'enregistrement sont payés par l'acheteur. Pour une SCI qui détient surtout des immeubles, ces droits sont de 5 % du prix, selon le service public des entreprises. Un notaire ou un avocat vous dira ce qui s'applique à votre cas.

Une SCI qui loue un logement est un bailleur comme un autre. Elle doit annexer au bail le DPE, le constat plomb, l'état amiante, les états gaz et électricité et l'état des risques (loi du 6 juillet 1989, article 3-3). Si des parts sont cédées pendant le bail, rien ne change pour le locataire : son bailleur reste la SCI.

Voyez les diagnostics obligatoires pour louer pour la liste complète et les durées de validité.

• Apport d'un bien à une SCI. Vous transférez votre maison à la société contre des parts. Le texte sur les diagnostics vise la vente. Demandez au notaire ce qu'il exige pour cet apport : beaucoup préfèrent un dossier à jour.
• Dissolution de la SCI. Le bien est attribué à un associé ou vendu à un tiers. S'il est vendu, le dossier complet est dû.
• SCI familiale et succession. Au décès d'un associé, ses parts passent à ses héritiers sans diagnostic. Les règles en cas de vente par des héritiers sont dans les diagnostics en succession.
• Bien en copropriété. Si la SCI vend un lot, ajoutez la surface Carrez et les documents de la copropriété.

Le fonctionnement général d'une SCI est présenté dans la SCI, définition et fonctionnement.

• Si la SCI vend son bien, elle fournit le dossier complet de diagnostics, comme tout vendeur.
• Si un associé cède ses parts, la loi n'exige aucun diagnostic.
• L'acheteur de parts doit demander les diagnostics existants et protéger son achat dans l'acte.
• Une SCI qui loue annexe les diagnostics au bail, quels que soient ses associés.
• Pour la fiscalité et l'acte de cession, faites‑vous conseiller par un notaire ou un avocat.