Bail de location vide : ce que le contrat doit contenir, ses annexes et sa durée

Le modèle regroupe les informations par rubrique. Voici ce que vous devez remplir dans un bail de logement vide signé aujourd'hui.

Certaines villes encadrent les loyers, comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Le bail y ajoute le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s'il existe, le complément de loyer justifié. Vérifiez votre commune avec notre outil sur l'encadrement des loyers. Le calcul de la surface est détaillé dans la surface habitable.

Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas de nouvelle obligation de fond. Il met le modèle à jour avec des lois déjà en vigueur. Trois points changent pour vous :

1. La clause résolutoire devient une rubrique obligatoire. C'est la clause qui met fin au bail de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou son dépôt de garantie. Elle ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, délivré par un commissaire de justice.
2. Des clauses facultatives sont prévues. La première vise le défaut d'assurance du locataire. La deuxième vise les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. La troisième, dans certaines communes, vise l'obligation d'occuper le logement en résidence principale.
3. Le numéro de portable des parties peut être indiqué. C'est facultatif, mais cela permet de joindre plus vite le locataire en cas de difficulté.

Un bail signé avant le 1er octobre 2026 n'a pas à être refait. Il reste soumis au modèle en vigueur le jour de sa signature.

Les annexes font partie du contrat. Il faut les remettre au locataire à la signature, ou à la remise des clés pour l'état des lieux. Voici la liste habituelle :

• le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques et, dans certaines zones, le diagnostic bruit ;
• la notice d'information sur les droits et obligations de chacun, fixée par arrêté ;
• l'état des lieux d'entrée, puis celui de sortie ;
• l'extrait du règlement de copropriété sur l'usage de l'immeuble et la part de charges du logement ;
• l'acte de cautionnement, si vous avez demandé un garant ;
• la grille de vétusté, si vous en avez convenu une avec le locataire ;
• l'autorisation ou le récépissé de la mairie, si la commune impose un permis de louer.

Le détail des diagnostics, et ceux qu'il faut refaire entre deux locataires, figure dans les diagnostics obligatoires pour louer. Pour le garant, voyez la caution du locataire. Pour la visite d'entrée, voyez l'état des lieux d'entrée et le modèle d'état des lieux.

Avec un propriétaire particulier, ou une société civile familiale, le bail dure au moins 3 ans. Avec une autre société, il dure au moins 6 ans. Un bail d'un an n'est possible que si vous prévoyez de reprendre le logement pour une raison familiale ou professionnelle précise, écrite dans le bail. Ces cas sont détaillés dans la durée du bail de location vide.

À l'échéance, si personne ne donne congé, le bail se reconduit tacitement pour la même durée, aux mêmes conditions. Le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de 3 mois, ou d'un mois dans les cas prévus par la loi. Vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance, au moins 6 mois avant, pour habiter le logement, le vendre ou un motif légitime et sérieux.

Le contrat reste valable, mais vous ne pouvez pas tirer avantage d'un oubli. Chacun peut, à tout moment, demander un bail conforme au modèle.

Deux oublis ont des conséquences directes sur le loyer :

• La surface habitable n'est pas indiquée. Le locataire peut vous mettre en demeure de la préciser dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. Si vous ne répondez pas dans le mois, il peut saisir le juge dans les 3 mois pour obtenir une baisse de loyer.
• Le dernier loyer du locataire précédent manque. La règle est la même : mise en demeure dans le mois, puis saisine possible du juge.

Si la surface écrite dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart.

Exemple : le bail de Gérard indique 50 m², mais le logement en mesure 46. L'écart est de 8 %. Pour un loyer de 800 € par mois, le locataire peut obtenir 64 € de moins, soit 736 €. S'il le demande dans les 6 mois de la signature, la baisse remonte à la signature.

Enfin, certaines clauses sont interdites. Elles sont réputées non écrites : elles ne s'appliquent pas, même signées. C'est le cas d'un prélèvement automatique imposé, de frais de quittance ou d'une interdiction d'héberger ses proches. La liste complète est dans les clauses interdites du bail d'habitation.

• Copropriété. L'extrait du règlement de copropriété est obligatoire. Il est envoyé par e-mail, sauf si l'une des parties s'y oppose.
• Outre-mer. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le bail n'a pas à indiquer l'identifiant fiscal ni la classe du DPE.
• Logement classé F ou G. Son loyer ne peut pas être augmenté, ni révisé. Un logement classé G n'est plus décent depuis 2025 : voyez le logement décent et le gel des loyers.
• Colocation. Un modèle propre existe pour le bail unique signé par tous les colocataires. Voyez la colocation et la solidarité.
• Mise en location complète. Les étapes avant la signature, de la décence au choix du locataire, sont dans mettre son logement en location.

À lire aussi : les documents à remettre au locataire, choisir son locataire sans discriminer, louer à l'année, ce que la loi Alur impose au bailleur et louer sans bail écrit.

• Le bail d'un logement vide est écrit et suit le modèle officiel, mis à jour au 1er octobre 2026.
• La surface habitable, le loyer, le dépôt de garantie et la classe du DPE font partie des mentions obligatoires.
• Le dossier de diagnostics, la notice d'information et l'état des lieux sont annexés au bail.
• Un propriétaire particulier loue pour 3 ans au moins ; une société, pour 6 ans.
• Une mention oubliée ne profite jamais au propriétaire, et une clause interdite ne s'applique pas.