Valeur locative cadastrale : ce que c'est, comment elle se calcule et où la trouver

Le calcul part d'une grande révision faite en 1970. Dans chaque commune, l'administration a choisi des logements de référence et fixé un tarif au mètre carré pour chaque catégorie. Il existe huit catégories, du logement somptueux au logement très médiocre. Un logement construit après 1970 est comparé à ces références.

Pour votre bien, le calcul suit ces étapes :

1. La surface réelle est mesurée au sol, entre les murs.
2. Un coefficient selon la taille est appliqué : les premiers mètres carrés comptent davantage, car un grand logement se loue à un prix plus bas au mètre carré.
3. Les dépendances comme une terrasse, une cave ou un garage attenant comptent pour une fraction de leur surface, entre 0,2 et 0,6.
4. Un correctif d'ensemble tient compte de l'entretien et de la situation du logement, et de l'ascenseur en immeuble.
5. Des mètres carrés fictifs s'ajoutent pour chaque élément de confort.
6. La surface pondérée totale est multipliée par le tarif de la catégorie, puis actualisée jusqu'à aujourd'hui.

Les éléments de confort se comptent ainsi :

Exemple : une maison avec une salle de bains (baignoire, lavabo), une salle d'eau (douche, lavabo) et deux WC ajoute 5 + 3 + 4 + 3 + 6 = 21 m² rien qu'en sanitaires. Ajouter une salle d'eau après coup augmente donc la valeur locative, et la taxe.

Chaque année, toutes les valeurs locatives des logements sont multipliées par un coefficient lié aux prix à la consommation de novembre. Il était de 1,017 en 2025 et de 1,008 en 2026. Votre valeur peut aussi bouger si vous faites des travaux qui changent le bien : agrandissement, piscine, véranda, nouvelle salle de bains. Vous devez les déclarer dans les 90 jours. L'effet sur votre taxe 2026 est expliqué dans la taxe foncière 2026.

Vous avez deux moyens simples :

• sur votre avis de taxe foncière, la ligne « Revenu cadastral » ou « Base » de chaque colonne ; la base est la moitié de la valeur locative ;
• dans votre espace impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers », qui décrit chaque bien : surface, nombre de pièces, éléments de confort.

Pour un achat, demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Avec la base, notre calcul de la taxe foncière applique les taux votés par la commune.

Vérifiez d'abord la description de votre bien dans votre espace impots.gouv.fr. Une erreur fréquente : une pièce, une salle de bains ou une dépendance qui n'existe plus, ou une surface fausse.

1. Rassemblez les preuves : plans, acte d'achat, photos, factures de travaux.
2. Faites une réclamation en ligne, par la messagerie de votre espace, ou au centre des impôts fonciers.
3. Continuez à payer la taxe à la date limite, sauf sursis de paiement accordé.

La comparaison avec le voisin ne suffit pas à elle seule. Il faut montrer une erreur sur votre propre bien.

• Locaux loués sous la loi de 1948. Ces logements anciens à loyer réglementé gardent la plus faible de deux valeurs, dont le loyer réel de 1970 actualisé.
• Locaux professionnels. Bureaux et commerces ont été révisés en 2017 selon les loyers réels. Ils suivent d'autres règles que les logements.
• Piscine ou garage séparé. Une dépendance isolée est évaluée à part, avec son propre tarif.
• Outre-mer. Les règles sont proches, mais la date de référence des tarifs et certains montants diffèrent.

À lire aussi : CFE du loueur en meublé : qui paie, exonérations et piscine, extension, garage : l'effet sur les impôts locaux.

• La valeur locative cadastrale est un loyer annuel théorique, fixé par l'administration.
• Elle repose sur une surface pondérée et un tarif communal hérité de 1970.
• La base de la taxe foncière en est la moitié.
• Elle augmente chaque année selon les prix (0,8 % en 2026) et après chaque travaux déclarés.
• En cas d'erreur sur la description de votre bien, faites une réclamation avec vos preuves.