Investir dans un parking ou un garage : bail, impôts, TVA et rentabilité

Pour un parking loué seul, la loi laisse le contrat libre. C'est donc lui qui vous protège. Écrivez-y :

1. la place louée, son numéro de lot et son accès (badge, télécommande, clés) ;
2. le loyer, la date de paiement et la façon de le réviser ;
3. la durée et le préavis de chacun ;
4. le dépôt de garantie, s'il y en a un ;
5. l'usage permis : garer un véhicule, ou aussi ranger des affaires. Le règlement de copropriété peut l'interdire ;
6. l'assurance du locataire pour son véhicule.

Avant d'acheter, lisez aussi le règlement de copropriété. Il peut limiter certains usages, encadrer la location des places ou fixer des règles pour les bornes de recharge.

Le parking se trouve dans une zone à risque, par exemple inondable ? Vous devez remettre l'état des risques au locataire, comme pour un logement. Vous le remettrez aussi à l'acheteur le jour où vous revendrez.

Les loyers de places ou de boxes pour véhicules sont des revenus fonciers, comme ceux d'une location vide. Une condition : vous n'offrez aucun service. Si vous proposez du lavage, du carburant ou de l'entretien, ils deviennent des revenus commerciaux.

Ils s'ajoutent à vos autres loyers de location vide :

• jusqu'à 15 000 € de loyers par an pour tout le foyer, vous êtes au micro-foncier. C'est le régime simple : les impôts retirent d'office 30 % pour vos charges ;
• au-delà, ou si vous le choisissez, vous passez au régime réel. Vous déduisez alors vos vraies charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non remboursées par le locataire, assurance (fiche F1991 de Service-Public).

Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent à l'impôt sur le revenu.

En principe oui, et c'est la grande particularité du parking. Un local loué vide est dispensé de TVA. Mais la loi exclut de cette dispense la location d'une place pour garer un véhicule (article 261 D du code général des impôts). Une place louée avec un logement vide reste, elle, sans TVA.

Dans les faits, un particulier qui loue quelques places profite presque toujours de la franchise en base. C'est une dispense de TVA pour les petites recettes. En 2026, vous ne facturez aucune TVA tant que vos recettes de l'année précédente ne dépassent pas 37 500 € (fiche F21746 de Service-Public). Au-delà, la TVA est due. Vous approchez de ce seuil ? Faites le point avec votre service des impôts des entreprises.

Le rendement se calcule comme pour un logement. Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. Le rendement net retire ensuite les charges, les frais et l'impôt.

Exemple. Vous achetez une place en sous-sol 20 000 € et la louez 80 € par mois.

1. Loyers de l'année : 960 €, soit un rendement brut de 4,8 %.
2. Charges : vous payez 150 € de charges de copropriété et 120 € de taxe foncière. Il vous reste 690 €.
3. Frais d'achat : vous ajoutez 2 000 € au prix, soit 22 000 € au total.
4. Rendement net de charges : 690 ÷ 22 000, soit 3,1 %, avant impôt.

Sur un petit prix, les frais fixes de l'acte pèsent plus lourd en proportion. Le calcul des frais de notaire les estime pour votre achat.

Deux choses pèsent sur ce rendement. Un mois sans locataire vous fait perdre un douzième des loyers de l'année. Et la revente dépend de la demande dans le quartier. Une ville qui réduit la place de la voiture en centre-ville peut changer cette demande. Un immeuble neuf voisin avec beaucoup de parkings aussi. Notre outil rentabilité locative fait le calcul avec vos chiffres.

• Vente du parking. Les diagnostics dépendent de chaque situation. L'état des risques est exigé si le bien est en zone concernée. L'état termites, dans une zone fixée par le préfet. La question de l'amiante se pose si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Un parking en copropriété n'a pas de surface Carrez à mesurer. Consultez les diagnostics obligatoires pour vendre.
• Box fermé utilisé pour stocker. Le contrat prévoit le stockage de marchandises ? Les loyers restent des revenus fonciers, tant qu'aucun service n'est offert. Vérifiez quand même que le règlement de copropriété l'autorise.
• Parking loué à une entreprise. Le contrat reste libre, et la question de la TVA se pose de la même façon. Pour des murs de boutique ou de bureaux, les règles sont très différentes : consultez investir dans un local commercial.
• Achat en SCI. Une société civile immobilière peut acheter des parkings. Chaque associé déclare alors sa part des loyers.

À lire aussi : SCPI ou immobilier locatif en direct ? et où investir dans le locatif : les critères.

• Un parking loué seul n'est pas soumis à la loi de 1989 : tout se joue dans le contrat écrit.
• Loué avec le logement par le même propriétaire, il suit au contraire le bail d'habitation.
• Les loyers sont des revenus fonciers tant qu'aucun service n'est offert.
• La TVA est due en principe, mais la plupart des petits propriétaires en sont dispensés.
• Calculez le rendement net, frais d'achat et charges compris, avant de comparer avec un appartement.