Dans quelle ville investir dans le locatif ? Les critères et les données pour choisir

Comparez d'abord le prix et le loyer au m², puis la demande, les charges et les règles locales.

Le rapport entre loyers et prix. Le rendement brut se calcule ainsi : loyer au m² × 12 ÷ prix au m². Il est plus élevé dans les communes où les prix sont bas par rapport aux loyers. C'est un point de départ, pas une conclusion.

La demande locative. Une commune dont la population augmente loue plus facilement, surtout si elle a des emplois, des étudiants ou des services de santé. Le comparateur de territoires de l'Insee met plusieurs communes côte à côte. Il montre, entre autres, l'évolution de la population entre 2017 et 2023. Il donne aussi la part des logements vacants et le taux de chômage en 2023.

Les charges qui varient selon la ville. La taxe foncière dépend des taux votés par la commune et l'intercommunalité. Les charges de copropriété dépendent surtout de l'immeuble : ascenseur, chauffage collectif, gardien.

Les règles locales. Dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, le loyer ne peut pas dépasser un plafond. Ailleurs, la hausse annuelle du loyer reste limitée par l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.

Les pages investissement locatif par ville rapprochent deux sources publiques :

• le prix médian au m² des ventes d'appartements de la commune, tiré des demandes de valeurs foncières (DVF), le fichier des ventes tenu par l'administration fiscale (DGFiP). Ce fichier couvre les cinq dernières années et il est mis à jour en avril et en octobre. Il exclut l'Alsace, la Moselle et Mayotte ;
• le loyer de marché au m² de la carte des loyers 2025, publiée par le ministère de la Transition écologique à partir d'estimations de l'ANIL. Ces loyers viennent d'annonces du 3e trimestre 2025, charges comprises. Ils visent un logement de référence non meublé, de 52 m² pour un appartement.

Le rendement brut obtenu est un ordre de grandeur. Les deux sources ne décrivent pas les mêmes logements. Et les charges comprises dans le loyer gonflent un peu le résultat. Une commune n'apparaît que si elle compte assez de ventes. Son indicateur de loyer doit aussi être jugé fiable par l'éditeur de la carte.

Exemple : Nadine compare deux villes, A et B. Dans la ville A, les appartements se vendent 2 000 € le m² et se louent 12 € le m² par mois. Le calcul 12 × 12 ÷ 2 000 donne 7,2 % de rendement brut. Dans la ville B, ils se vendent 4 000 € le m² pour 15 € le m² : 4,5 %. La ville A paraît plus rentable. Mais les logements vacants y sont peut-être nombreux. Si le bien de Nadine reste vide un mois par an, ce seul mois retire 0,6 point au rendement de A (7,2 % ÷ 12). Le comparatif doit donc continuer sur le bien lui-même.

Une fois deux ou trois communes retenues, raisonnez sur un bien précis.

Concrètement :

1. Vérifiez le loyer réaliste de ce logement avec l'estimation de loyer.
2. Calculez le rendement net de charges et d'impôt avec la rentabilité locative.
3. Ajoutez le crédit avec le cash-flow immobilier, c'est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois tout payé.
4. Vérifiez le DPE, le diagnostic de performance énergétique classé de A à G. Un logement classé G n'est plus décent en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F ne le sera plus à partir du 1er janvier 2028 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le détail est dans le DPE et la location.

Pour comparer les prix de trois villes en même temps, le comparateur de villes les met côte à côte. Vous ne voulez ni choisir de ville, ni gérer ? La SCPI est une autre voie, avec ses propres contraintes.

• Ville étudiante. La demande est forte pour les petites surfaces, souvent louées meublées. Les locataires y changent plus souvent.
• Location saisonnière. La carte des loyers vise la location à l'année : elle ne dit rien du rendement d'une ville touristique. Les règles locales des meublés de tourisme peuvent aussi limiter ce choix.
• Outre-mer. Les données DVF couvrent les départements d'outre-mer, sauf Mayotte. Mayotte est aussi absente de la carte des loyers.
• Maison plutôt qu'appartement. La carte des loyers publie un indicateur à part pour les maisons, avec 92 m² de référence. Ne comparez pas un loyer de maison avec un prix d'appartement.
• Plusieurs biens dans plusieurs villes. Répartir vos biens entre deux communes réduit le risque qu'ils soient vides en même temps. Mais vous multipliez les déplacements ou les frais de gestion.

Le choix d'une ville engage une somme importante. Ces données aident à comparer : elles ne constituent pas un conseil en investissement.

À lire aussi : premier investissement locatif : les étapes, investir dans le locatif sans apport : possible ?, investir dans le neuf ou l'ancien et investir en colocation.

• Aucune ville ne convient à tous les projets : le critère qui compte dépend de votre objectif.
• Le rendement brut d'une ville compare les loyers aux prix ; il ne compte ni la vacance, ni les charges, ni l'impôt.
• Comparez aussi la demande (population, logements vacants), la taxe foncière et les règles locales.
• Nos données par ville viennent des ventes DVF et de la carte des loyers 2025, avec leur période affichée.
• Le dernier mot revient au bien lui-même : loyer réaliste, rendement net, crédit et DPE.