Acheter un local commercial pour le louer : bail, charges, impôt et pièges à éviter

Une durée longue. Le bail dure au moins 9 ans. Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, avec un préavis d'au moins six mois. Vous, bailleur, ne pouvez le faire que dans des cas précis : reconstruire, surélever ou réaliser certains travaux prévus par la loi (article L145-4 du code de commerce). Le contrat peut prévoir d'autres règles pour un bail de plus de 9 ans, pour des bureaux ou pour des locaux de stockage.

Un renouvellement protégé. À la fin du bail, vous pouvez refuser de le renouveler. Vous devez alors payer au locataire une indemnité d'éviction, qui répare le tort que vous lui causez. Elle comprend en principe la valeur de son fonds de commerce, c'est-à-dire sa clientèle et son activité. Elle couvre aussi ses frais de déménagement et de réinstallation. La loi prévoit quelques exceptions, par exemple un motif grave et légitime reproché au locataire. Acheter un local en pensant le récupérer vide rapidement est donc rarement réaliste.

Une solution plus courte. Quand le locataire entre dans les lieux, vous pouvez signer avec lui un bail dérogatoire, c'est-à-dire un bail court qui échappe aux règles du bail commercial. Il dure trois ans au plus, au total. Attention : si le locataire reste plus d'un mois après la fin sans que vous vous y opposiez, il passe sous le régime du bail commercial.

Ce qui a changé en 2026. La loi du 26 mai 2026 a modifié le bail des locaux de commerce et d'artisanat, pas celui des bureaux. Le locataire peut exiger de payer son loyer chaque mois. Le dépôt de garantie ne peut plus dépasser un trimestre de loyer pour un bail signé ou renouvelé depuis cette date. Il doit être rendu en trois mois au plus après la remise des clés. Le détail est dans le bail commercial 3-6-9 et le dépôt de garantie d'un bail commercial.

Le bail répartit les charges, mais le code de commerce fixe des limites (article R145-35). Vous ne pouvez pas refacturer au locataire :

• les grosses réparations, comme les gros murs, les voûtes ou la toiture entière, ni les travaux de vétusté ou de mise aux normes qui en font partie ;
• les impôts que vous devez en tant que propriétaire, sauf la taxe foncière et les taxes qui s'y ajoutent : celles-là peuvent être mises à la charge du locataire ;
• vos frais de gestion du loyer ;
• dans un ensemble de plusieurs locaux, les charges des locaux vides ou celles qui concernent d'autres locataires.

Chaque année, vous envoyez au locataire un récapitulatif des charges. La date limite est le 30 septembre de l'année suivante. Dans un immeuble en copropriété, le délai est de trois mois après l'arrêté annuel des comptes de la copropriété.

Exemple : Philippe achète 150 000 € les murs d'une boutique louée 1 000 € par mois hors charges. Son rendement brut est de 8 % par an. Le bail refacture la taxe foncière au locataire. Cinq ans plus tard, la toiture doit être refaite. Ce sont des grosses réparations : elles restent pour Philippe. Prévoyez donc une réserve, et faites expertiser l'état du bâtiment avant d'acheter.

Les loyers d'un local nu, loué sans le commerce lui-même, sont des revenus fonciers. Deux régimes existent (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-10-30) :

• le micro-foncier, le régime simple où l'on ne déduit pas ses charges réelles, jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer ;
• le régime réel, où vous déduisez vos charges réelles, au-delà de ce seuil ou si vous le choisissez.

Si vous louez aussi le fonds de commerce, avec sa clientèle et ses équipements, tous les revenus sont imposés comme des bénéfices commerciaux (BIC).

La location d'un local nu est en principe sans TVA. Vous pouvez choisir d'y soumettre vos loyers. Ce choix permet notamment de récupérer la TVA payée sur l'achat ou les travaux, mais il vous engage. Faites ce choix avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal, comme celui d'acheter en votre nom ou en société. Notre outil de rentabilité locative calcule le rendement net, en location nue.

Les droits de mutation, la plus grosse part des « frais de notaire », se calculent au taux normal du département pour un local ancien. Une exception évite aux primo-accédants la hausse temporaire de ce taux. Elle ne vise que l'achat de leur résidence principale : elle ne concerne pas un local commercial. Notre calcul des frais de notaire donne un ordre de grandeur selon le département.

Il n'y a pas de délai de rétractation. Celui de 10 jours ne concerne que l'achat d'un logement (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation). Votre protection doit donc être écrite dans l'offre et dans la promesse.

Concrètement, faites-y figurer :

1. une condition suspensive de prêt, qui annule la vente si votre banque refuse le crédit ;
2. la copie du bail en cours ;
3. le montant du loyer et des charges ;
4. l'état des loyers impayés, s'il y en a.

Notre modèle d'offre d'achat, conçu pour un logement, vous en donne la structure.

Demandez aussi les diagnostics du local, qui ne sont pas les mêmes que pour un logement. Voyez les diagnostics d'un local commercial.

• Revendre le local. Votre locataire exploite un commerce ou un atelier d'artisan ? Il a un droit de préférence : vous devez d'abord lui proposer la vente, avec le prix. Il a un mois pour accepter, puis deux mois pour signer, quatre s'il emprunte. Depuis la loi du 26 mai 2026, ce droit vise les locaux de commerce de détail ou de gros, de services commerciaux et d'artisanat, réserves comprises. Il ne s'applique pas aux bureaux seuls, aux entrepôts, ni à une vente à votre conjoint, vos parents ou vos enfants.
• Transformer le local en logement. C'est un changement de destination, avec une autorisation d'urbanisme et, en copropriété, l'accord du règlement ou de l'assemblée : voyez le changement de destination d'un local.
• Local vide à l'achat. Le prix est souvent plus accessible. Mais c'est vous qui cherchez le locataire et qui supportez les mois sans loyer, parfois longs pour un commerce.
• Un box ou un parking. Ce n'est pas un local commercial : le contrat est libre, mais la TVA se pose autrement. Voyez investir dans un parking ou un garage.
• Achat en SCI. Plusieurs personnes peuvent acheter ensemble par une société civile immobilière, qui loue ensuite le local nu.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Pour rédiger un bail ou analyser un bail en cours, consultez un professionnel des baux commerciaux.

À lire aussi : investir en nue-propriété : fonctionnement et premier investissement locatif : les étapes.

• Le bail commercial dure au moins 9 ans. Le locataire peut partir tous les trois ans, vous presque jamais.
• Refuser le renouvellement coûte en principe une indemnité d'éviction.
• La taxe foncière peut être refacturée si le bail le prévoit. Les grosses réparations restent au bailleur.
• Les loyers d'un local nu sont des revenus fonciers, en principe sans TVA.
• Pas de rétractation de 10 jours : écrivez vos conditions suspensives dans l'offre et la promesse.